天津市写字楼市场调研报告 精品.ppt

天津市写字楼市场调研报告 2010.  报告结构 ○1天津市宏观经济背景 2天津写字楼市场的总体情况分析 3调研案例基本情况 4.调研总结  1.1.1天津城市概况 地处华北平原东北部·东临渤海·北与首都北京毗邻∶市中 心距海岸50公里·离首都北京120公里 中央直辖市之 城市定位:“国际港口城市丶北方经济中心和生态城市” 天津市城市总体规划(2005-2020年) 城市总面积为11,76平方公里,其中市区面积:178平方公里 行政区划包括15个区、3个县;分市区、近郊区·远郊县和 滨海区四个区域 市区和平区,河东区,河西区,南开区,河北区和红桥区 近区东丽区,西区,津南区,北尿区,武诗区和宝纸区 远郊县宁河具,静海县,蓟县 滨海区沾区,汉沾区和大港区 背靠北京,面向渤海的优越地理位置 城市定位为北方经济中心·国际港口城市·生态城市 引廉游区 充足的经济发展空间 强劲的城市发展动力  1.1.2天津城市人口结构 天津市人口和计划生 2009年底常住人口1176万人,户籍人口94631万人。市区 整体天津人口呈现小幅增长·但天津本地人口小幅下降 、口增长主要来自于外来人口的迁入 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显,人 口重心继续问东南方向移动·滨海新区的人口规模快速扩 大’显著快于市内六区·和平区丶红桥区两地人口负增长 《天津市城市总体规划(2005年-200年)》提出,2020年常 住人口挫制在1350万人·城镇人口1210万人·城镇化水平 达到9%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为 630万人 岁 天津外籍人口总数4万人,其中2万人是常住人口,以韩国 人和日本人为主 口75 城市化进程加快 外来人口不断增 人口分布向城区外围扩展滨海新区·泰达开发区人口增长加快 s→s四小心小心 就业求和消费能力增加,推动商务和商业设施的发展 商业和商务区格局不断变化  1.1.3天津经济概况 GDP增速-16.5% 2009年,天津市生产总值750080亿元,比上年增长 16.5%。其中,第一产业増加值131.01亿元,第二产业增 加值4110.54亿元,第三产业增加值325925亿元,分别增 长34%、18.2%和15.1%。按常住人口计算,全市人均生 产总值62403元,折合9136美元,增长1.1% 國 财政收入-1805亿 财政收入增长较快。全年全市财政收入达到1805亿元,增 长21.1%。其中地方一般预算收入821.38亿元,增长 在实施结构性减税政策的情况下,全年税收收入 1208.68亿元,增长6.6 固定资产投资-5006亿 全社会固定资产投资突破5000亿元,增长47.1%,为 近18年来最快增速 第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的 增加;进一步刺激了天津商务市场的发展  1.1.4天津城市规划与城市定位 天津市城市总体规划(2005-2020年) 2006年国务院通过了《天津市城市总体规划 (2005-2020年) 市域空结构图 总体规划出了加快推进滨海新区开发开放这 重点,明确了“一轴两带三区”的市域空间 布局,对城市的未来发展提供了依据 规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新 的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区 域经济中心的地位 天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇 为其经济繁荣奠定了坚实的基础 E今四 根据规划·发展总部经济得到全面提升,其复 合性、多功能的商务聚集功能得以更大发  1.天津市宏观经济背景 2.天津写字楼市场的总体情况分析 3调研案例基本情况 4.调研总结  21.1天津写字楼市场发展阶段 第一个发展阶段:1993-1997年,起始阶段 」L 第二个发展阶段:1998-2003年,市场低迷阶段 第三个发展阶段:2003-2010年,迅猛发展阶段。  211天津写字楼发展阶段 1993-1997起始阶段 天津第 字楼国际大厦1993年动工并预售 远洋大厦1997年底开始招科 达大厦1997 招租。1997年前后是天津写字楼的高 望翅间至宴橙花投秀字楼集中 场低迷阶段 1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应 量拨驾续努秦的式集 致天津 国天厦写孥楼租金灰30美 族到位 元/月平米年间天津市仅有8 万平方米的吸纳量 猛发展阶段 ·2003年以来受益于经济景气、市政领导换届 滨海新区开发 海河改造、资本流入增加的影 购买主力金融 新兴企业迅速成长,推动写学楼市场已开始进 入大