上静安动力国际企划提案市场篇[推荐].pdfVIP

在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多方 便通风、 采光， 且动静分明；在主、次卧室的设计上除了考虑具体的 布局和朝向外， 更考虑到了该层次业主的生活习惯和需求。 此次调查 楼盘中，房型大多集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅三个房型， 从下图可以看出， 三房两厅所占比例最高， 其次为二房二厅和四房两 厅。 其中有两个楼盘由于定位于小户型公寓， 因而户型较小， 分别是 “国际金融家” ，面积在 50 平方米；另一个是徐汇的“巴黎时韵” ， 面 积 从 2 4 — 5 7 平 方 米 不 等 . 建 筑 多层 小高层 高层 10% 30% 60% 毛坯 全装修 毛坯与全装修 27% 67% 6% 从上图可以看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层为 主，占到了 60 ％。远远超过采用多层的楼盘，即使小高层也只占到 30 ％的份额。 分析原因， 主要是由于大部分高档楼盘地处市中心， 受 到土地、 环境、 建筑面积等多方面的制约， 因而只能以高层建筑来提 高建筑面积和房型套数。 在上海目前高档物业市场中， 高层占据绝对 地位。 在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数（见下图） ， 共 10 个，占楼盘总数的 67%，毛坯房占 27%。 由此可见， 随着上海在 2005 年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先 于其他中低档物业。 客 户 外籍人士 港澳台人士 本地人士 外地人士 10% 15% % % 投资客户 其他客户 35% 65% 从上图不难发现，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人士 占据了 %的比例，其中本区域人士占 %。其次是外地人士，占 %。在客 户群体中，还有一定数量的外籍人士，约占 10%的比例。在不少楼盘 在统计中， 也把外地人士和外籍人士归为一类， 即外域群体， 他们成 为了此类物业客户群的中坚力量，占到了购买总量 %，超过一半。可 见，每平方米 8000 元以上住宅的消费主体显然以外来人士为主，上 海本地消费者的购买力相对不足已经影响到高档住宅市场的正常消 费。 同时， 调查也表明此类楼盘由于价格不菲， 所以购买人群绝大多 数还是以自用为主， 将购买目换定位于投资的仅占到总客户群的 3