成本持续优化可能性的探讨(修)新备课讲稿.pptVIP

利润 成本 降成本出利润 项目研发阶段 抓关键指标“好钢用在刀刃上” 1 可售比 2 体型系数 3 车库单位车位面积 4 层高 5 含钢量 提高1个百分点，建安造价节约55元/平米 降低1平米，建安造价节约17元/平米 住宅层高降低10厘米，结构造价节约5元/平米，综合造价节约30元/平米 地下室层高降低10厘米，结构造价节约5元/平米，综合造价节约18元/平米 降低1个百分点，建安造价节约23元/平米 提高1个百分点，建安造价节约55元/平米 降成本 第三部分：成本持续优化的可能性？ 那些年， 我们做过的优化…… 施工 管理 前期 筹备 规范 要求 材料 选型 设计 方案 产品 定位 还有哪些，我们没有关注过？ 销售 承诺 由一系列案例引发的思考…… 案例：某项目在地块的南侧有一条贯穿地块的泄洪河道。拿地期间政府承诺此河道改造在2013年年中由政府完成，费用按此类推也应由政府承担。但是我司拿地之后，政府对于河道改造的时间一推再推，耽误了我司工期，而且迟迟没有改造的迹象。由于开发节奏和回款压力，我司不得以自行对河道进行了填充，并发生了直接签证80万。另外由于该河道没有按照承诺时间改造，导致遭遇10月份暴雨而产生的相关排泄费用18万。 解决之道： 地块直观条件勿遗漏：拆迁建筑物、须迁移或入地高压线、堆土、明暗浜及河道； 地块地下条件须勘测：地下管线、地下障碍物、地基情况、土质环境； 地块周边情况可调研：基础设施，如市政道路/市政景观是否须代建，水电煤接驳口位置的远近；高架、高速、铁路对项目的噪声影响；待建轨道交通对支护的影响；地处城区中心对安全文明施工费用的影响；紧邻老式小区，可能引发的日照、沉降、结构监测、安全、扰民等投诉问题。 前期 筹备 深度思考：临时工程费往往难以预控，拿地前对于土地的了解不够，对于应该交付的边界条件概念模糊，后期清表土、额外施工措施等费用较高。 土地交付真的达到了承诺要求吗？ 采用标准化系列产品后的设计费能否下降？ 案例：某项目与当地标杆企业同等定位、档次的产品进行对标时的发现 前期 筹备 深度思考：同样定位、档次的标准化产品，为何设计费用的标准有差异？ 解决之道： 设计单位本地化，本地单位费用低且配合及时； 集团及区域设计组织设计单位选择及价格行业对标； 刚需类、标准系列化项目，方案、施工图等设计费用应与设计单位协商优惠下浮。 案例一：某毛坯项目赠送面积比为8%，主要为入户花园、阳台、露台等，项目的赠送面积控制在集团10%的限额范围内。该项目2012年9月开盘，当时均价为7487元/m2，2013年年底均价为7718元/m2，涨幅为3%。计划年涨幅率：高层5%，洋房8%。当地市场2012年均价为8316元/m2，2013年均价为8210元，同比下跌1%。 产品 定位 对销售的影响：项目的赠送面积并没有给销售带来预期溢价，但是由于项目的地理位置偏僻，与周边竞品相比，赠送面积是一个较大优势，一定程度上可以提高项目的销售量。 对其他方面的影响： A、成本方面：增加改造费用，高层50元/m2、多层67元/m2，全项目改造费用约1200万元。 B、工期方面：需要充分考虑改造的时间，一期住宅建面10.5万平米，大约在3个月改造时间。 C、质量方面：会出现后改建部分的门窗、露台等渗漏、保温等情况，有质量风险。 D、政策方面：政府规划、建设等部门的验收风险因素。 赠送面积真的带来了附加值吗？ 金地：高层户型 118+97+97(3+1房2厅2卫)+118（3+1房2厅2卫），2梯4户 湖城艺境：明厨、明卫，； 1、单元平面417.12m2，结构面积502.22m2，结构面积/建筑面积=1.2， 2、外立面系数：1.45； 3、钢筋含量：48kg（第25层） 花池 花池赠送 阳台赠送 飘窗赠送 固定遮阳 案例二：金地与标杆企业赠送面积的对比 金地赠送方式1：阳台 2 1 1 方式2：阳台+花池 方式3：飘窗 案例二：金地与标杆企业赠送面积的对比（续） 中海： 国际社区：全明卫生间、户内走道少，面积实用率高，户型排布方正，钢砼指标低。 1、单元平面366m2，结构面积421.06m2，结构面积/建筑面积=1.15； 2、立面系数：1.3 3、钢筋含量：44kg(第25层) 阳台赠送 案例二：金地与标杆企业赠送面积的对比（续） 高层，95(2+1房2厅1卫)+80 (1+1房2厅1卫)+80+115(2+1房2厅2卫)，2梯4户 中海赠送方式：阳台+储藏室 2 1 深度思考：我们并不认为赠送都是没有价值的，但是我们要权衡赠送的投入与产出！ 解决之道： 加建项目须提供详细的加建方案