投资性房地产公允价值计量应用研究——以新城控股为例.pdf

摘 要 在企业的总资产中，房地产是一种极其重要的非流动资产，对于这部分资产 的计量，以往大多数企业都会选取成本模式。然而随着我国市场经济体制的发展， 具有投资属性的房地产开始出现，传统的计量模式对其则失去了适用性。一般认 为，对于流动性的金融资产需要应用公允价值计量，不过目前将这种计量模式应 用于投资性房地产，在全球范围内已经得到了普遍认可。我国在2006年颁布新的 会计准则，根本目的之一是为了与国际惯例接轨。新会计准则不仅受到了较高的 关注度，而且阐明了公允价值计量的概念和应用条件，明确指出同一家企业针对 投资性房地产务必采取一种计量模式，在后续计量过程中更要保证计量模式的合 理性。这是因为，若采取不同的计量模式极有可能产生两份差异显著的财务数据。 现阶段，我国正处于深化改革的关键时期，上市企业若要成功地进行转型发展必 须首先明确其资产总值。因而，在这种情境下研究公允价值计量在投资性房地产 中的应用兼具必要性和重要性。 本文首先表明了课题研究的背景、意义、研究思路和基本框架，对国内外与 课题相关的文献史料进行了详细介绍，然后论述了投资性房地产公允价值计量的 相关理论，在此基础上分析了影响该计量模式正常应用的主要因素，即会计准则、 融资结构、会计信息质量、管理层偏好以及盈余管理需求。接下来将新城控股作 为案例，阐述了该企业投资性房地产公允价值计量模式应用的现状，分析了该企 业选择公允价值计量模式的动因以及公允价值计量模式对其造成的影响。最后， 得出了相应的研究结论和启示。 本文以新城控股股份有限公司为研究样本，经过深入地研究分析发现：采用 公允价值计量模式，一方面有效地改善了新城控股的经营业绩，投资性房地产对 促进公司的盈利指标起到了极大的促进作用。随着公司不断加大自持物业比重， 公允价值波动占公司年利润比重不断加大。另一方面，增强了公司的融资能力， 与历史成本相比，目前房地产的公允价值明显偏高，针对投资性房地产选择合理 的后续计量模式，有利于财务报表的美化以及资产总额的增加，显然可对各个利 益相关方产生积极的影响，继而能够拓宽融资渠道，助长资本市场的股价。但同 时也增大了公司的信息披露成本；公允价值计量导致新城控股房地产后续增值具 有不确定性；新城控股存在公允价值信息披露不完整、不准确的缺陷。 基于以上研究分析，本文提出了以下几条建议：一是新城控股应当准确把握 房地产的发展动态。对于投资性房地产而言，其价格极易受到不动产业内环境的 制约，故而相比于传统的成本计量模式，公允价值计量模式遭遇外部风险的概率 显著增加。二是完善投资性房地产公允价值管理制度及其信息披露制度，不论是 1 上市公司还是非上市公司，作为市场经济的一部分，其都负有一定的社会责任， 都需要为投资者、税务机构、管理者等多方提供真实的会计报表。三是外部监管 部门应当充分发挥其监督管理的作用，以保证计量模式应用的科学性、合理性、 合法性为目的，要求企业对财务评价指标进行改进。四是企业既要认识到准确核 算投资性房地产价值的意义，也要根据自身实际对与之相关的公允价值管理制度 予以调整和完善。 关键词：投资性房地产；计量模式；公允价值计量；应用研究 2 ABSTRACT In the total assets of enterprises, real estate is an extremely important non-current assets, for the measurement of this part of assets, most enterprises used to choose the cost model. However, with the development of Chinas market economy system, real estate with investment attributes began to appear, and the traditional measurement model lost its applicability. It is generally believed that fair value measurement is required for liquid