城镇土地定理论和方法.ppt

微解花大芬 国土资源与旅游学院 第八章城镇土地定级(一) 理论与方法 第一节概述 城镇土地定级的类型 综合定级:对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进 行综合分析,按差异划分土地级。 分类定级:商业用地,住宅用地,工业用地 定级技术程序 建立城镇土地定级的因素体系 确定各因素的权重值 计算各因素的指标值和作用分,编制各因素的指标值与作用分值的 对照表 划分城镇土地定级单元 计算单元内各因素分值,加权求和计算总分值,按总分的分布排列 和实际情况,初步划分土地级 进行土地收益测算或市场交易价格定级,对初步划分的土地级进行 验证和调整 编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编 定级技术方法 因素作用分的计算:相对值法、距离递减法(0~100) 单元划分:主导因素判定法、叠置法、网格法 权重确定:特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等 单元总分值计算:多因素加权分值求和法 级别确定:总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法、聚 类分析法 土地收益测算:典型抽样测定、数理统计检验方法 第二节定级因素的选择 一定级因素选柽范围 综合定级商服繁华 交通条件 本设施 环境条件 境质 绿地自然条代 影响度通达度|使捷度使利度完善度|完备度优劣度漫盖率优劣度 选择要求必选至少一种必选备选至少一种必选 备选 23 3或2 顺序 权重范围02-04 0.10.3 0.1-0.3 0.03-0.2 商业用地商服繁华 交通条件 基本设施人口状况 定级 商服繁华道路公交 对外交通 便利度 基础设施 人口密度 因素 影响度通达度便捷度 客运) 完善度 选择要求必选 至少一种必选 必选 备选 重要性顺序1 或 3或2 权重范围025045 25-0.05 0.25-050.201 住宅用地基本设施 交通条件 环境条件商服繁华人囗状况 定级因赛慈础设施公用设施道路/公交对外交通环境质最绿地商服繁华人口 完善度完备度通达度便捷度便利度 (客运) 优劣度覆盖率影响度密度 选择要求必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选 重要性 顺序 2或3 3或2 4或55或4 权重范围02-0.4 0.2-0.3 015-02501-02005-0 业用地「 交通条件 基本设施环境条件产业集聚 定级因素道路对外交通便利度基础设施 自然条件 产业集聚 优劣度 影响度 Assemble 选择要求 必选 备选 重要性 顺序 权重范围 0.2-0.4 0.20.3 0.1-0.2 0.05-0.01 二定缀因素选泽原则 因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响 因素指标值有较大的变化范围,选择的因素对不同区位的影响 有较大的差异 不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素 三定级因素选择和权重确定方法 原则:参照各因素重要性顺序和权重值范围,定级因素对不同 类型用地的影响程度不同 方法:特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法 第三节定级资料调查与整理 一定级因素量化的一般方法 1面状因素 e,=100x(X:-Xmin)/Xmax -X 2点、线状因素(规模指数,功能分与作用分) 在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分(最大值为100) 确定吸引范围,并划分若干个相对距离区间 按衰减公式计算各相对距离区间的作用分 f×(1-r)r=d1/d 相对距离一作用分值对照表(指数减) 0.01 0.03 8710 90.77 8287 82.2 78.63 8131 7777 7439 656 50805050505050505 57 73.29 70.15 71.83 688 89 6709 64.30 61.62 104 57.59 5528 53.06 104 50.76 48.77 48.08 46.24 44.46 1.04 43.32 4170 4014 104 839 55 3716 3581 3260 2803 2709 24.21 23.4 270 1.03 18.28 14.60 1421 1383 103 977 9.33 4.84 1.02 相对距离一作用分值对照表(宣线减) 0.01 0.99 9900 100 94.50 9310 9215 0.95 8910 88.20 873 0.90 8415 8245 508850605050505050 7920 40 77.60 72 69,30 68.60 67.90 0.70 64.35 63.05 5940 5880 58.20 0.60 950 4900 48.50 50 4.55 10 43.65 0.45 39.60 39 4.30 910 24.75 24.50 24.25 0.25 19.80 1960 1940 4.70 980 9.70 0.10 4.85