{财务管理财务会计}有关房地产行业的会计实务及纳税申报讲义.pdf

{财务管理财务会计}有关 房地产行业的会计实务及 纳税申报讲义 有关房地产行业的会计实务及纳税申报 开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济 效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地 产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1 ．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建 房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、 不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4 ．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以 外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1 ．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包 括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2 ．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、 测绘、场地平整等费用。 3 ．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4 ．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生 的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共 配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支 出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各 项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳 动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建 筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公 司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销 售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费 用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期 间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加 开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和 销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状 况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企 业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损 益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算 完全成本。 自营开发工程成本的核算(一） 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发 包方式进行。 采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在 施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入 “开发成本 ——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方， 作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 XXX 贷：银行存款 XXX 库存材料 XXX 应付工资 XXX 如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工” 账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工 成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 一、自营工程成本核算的对象和项目 由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都 有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和 施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、