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动力地产：海阳新凯项目策略与创意思考 动力（中国）地产机构市场研究部2007年11月房行东方 .swothouse4 动力在接受邀请后，对项目进行研究和分析，走访了竞争对手和客户现有的楼盘，从而发现本项目的优劣势，随着大家的进一步沟通和对市场更深入的研究，我们相信会做的更出色。房行东方 .swothouse2 开始之前让我们思考几个问题1、目标客户如何定位？（房子卖给谁）目标客户定位不准，将导致后续工作盲目和没有方向，对本项目而言，本地的高端客户有限情况下，当外地的高端客户如何定位呢？也就是说外地的高端客户购房动机是什么？保值增值+旅游居住？投资+出租？2、产品如何定位？（他们需要什么）什么样的产品是市场认可的？如何把握市场需求，迎合买家心理？怎样在满足市场需求的情况下实现自身利益的最大化？3、推广渠道如何选择？（怎样让他们知道）高端客户经常接触的媒体有哪些？报纸、高端杂志等都是不错的选择？如果确定异地某个地方有相当广泛的目标客户群体，有没有必要在异地作营销中心？看房专车、团购是否要重点考虑？4、产品卖点如何选择？（怎样打动他们）选择周边的那个城市或者地区作为第二销售点也很重要，需要慎重考虑，是往周边更大的城市去宣传推广，强调产品的性价比和投资价值？还是去周边更小的地区作宣传推广，寻找小地方的有钱人，满足其虚荣心需求？房行东方 .swothouse3 我们的思路解读城市＆分析市场项目接对引入策略深化价值体系策略定位、产品力建议创意表现房行东方 .swothouse4 解读城市房行东方 .swothouse5 海阳解读——位置房行东方 .swothouse6 海阳解读——概况海阳市辖东村、方圆、凤城3个街道办事处及徐家店、发城、小纪、行村、留格店、辛安、朱吴、郭城、二十里店、大闫家、盘石店11个镇。45KM海阳市总面积1886.84平方千米。全市总人口71.6万人，其中非农业人口8.34万人。凤城街道办事处位于海阳市南端，南濒黄海，全街道总面积53平方公里，辖30个行政村，1.9万人口。11KM房行东方 .swothouse7 海阳解读——交通海阳市是胶东半岛重要的交通枢纽。境内蓝烟铁路横贯东西，青威高速公路、烟青、烟凤一级公路以及青石公路、荣兰公路和309国道纵横交错；方圆120公里之内有烟台、威海、青岛三处机场和三处大型港口，境内还有国家二级开放口岸凤城港以及大埠圈等渔商港口，海陆空交通十分方便。乘车去烟台、威海、青岛均需1小时车程，乘飞机去日本、韩国均需1小时左右。目前，海阳市正在规划建设凤城万吨级深水码头，争取尽早开通国际航运。烟青一级公路蓝烟铁路烟凤一级公路青威高速在建港口在建跨海大桥在建高速房行东方 .swothouse8 海阳解读——宜居与烟台市域其它县、市、区相比，海阳市海岸线最长，曲线长在229.4公里左右，浅于15米等深浅海面积达137.8万亩，滩涂44.73平方公里海阳属暖温带季风型大陆气候；四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑。无霜期长达200余天，宜人的气候，非常适合旅游观光和居住，在近30年中，年平均气温12.0℃，年平均降水量694.5mm。海阳有“东方夏威夷”之美誉，是国务院确定的首批沿海开放城市之一。并地处烟台、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带。房行东方 .swothouse9 海阳解读——经济发展综合实力：2005年，初步核算，海阳市生产总值达到100.7亿元，一、二、三产业增加值分别为24.7亿元、46.5亿元和29.3亿元，三产业结构比例为24.6%、46.2%和29.2%。工业：2005年末，海阳市规模以上工业企业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业）200个，规模以下非国有企业1169个，个体3522个。工业门类主要有毛衫、针织、建筑机械、五金、水产品加工等。财政金融：2005年，境内财政收入4.98亿元。全市金融机构存款余额67.7亿元，其中储蓄存款51.1亿元；各种贷款余额19.7亿元。人民生活：2005年，农民人均纯收入4709元，城市居民人均可支配收入9805元，在岗职工平均工资13528元，全市人均储蓄7668元。国内贸易：2005年，全市消费品零售总额实现37.9亿元，其中市零售额20.6亿元，市以下零售额17.3亿元。批发零售贸易业零售额33.6亿元，餐饮业零售额2.8亿元，其他行业零售额1.5亿元。房行东方 .swothouse10 海阳解读——经济发展固定资产投资国内生产总值房行实东际方 利ww用w.外sw资othouse11 城市规划——中心城区城市目标老城区新兴滨海精品城市突出“现代文明与田园风光和谐统一”的城市主题，确定了现代化、生态型滨海旅游城市的建设目标。工业园区城市性质海阳市的城市性质确定为：山东省核电基地，现代化海旅游度假区滨旅游城市