房地产企业从拿地到交付之全流程及的要点.ppt

房地 地产开发全流程及要点 包商银行房地产 2016.3 Baoshang Bank 房地产开发的生命周期 bsb 房地产开发是指房地产开发企业,以盈利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土 地出让或转让、拆迁、建设、到诮售等一系列经营行为,再加上物业管理。 上地 前期投资 获取开发 可行性研究 规划与建设 级开发 分析阶段 土地阶段 与立项阶段的报批阶段 销售阶段 土地;生地变熟 企业:侧重政治 获取形式:分为 可行性研究:为 项冒的建设规划 商品房的销售 地(互通或七垂 經济,社区、项 府出让,其他 项目提供决策 分为:项目前准 分为现房和期 平)为二绿 日投资的前期调 企业转让,与其 备阶段项目施 市场提供开发用 胞企业合作三种 项:是向主惜 个段 同销售所具备 银行:调研的内 形式 都门抵批振建 工验收阶。 均件有所不 银行:一辍开发 外部指标,同时 眼行:通过土地 以获得项目批准 报批:项目的“五 可用子判断项日 获取方式和出让 银行:钠售资金 变向幸地本 金,判断自有资 银行:判新项目 银行:合规性 钩封闭运作,保 氧项日利润空 金比例 合规性和可行 项口连度判断 证还来源 性,资金投入与 销售前准备 回报情况 土地整理开发 资金注人阶段 项目开发阶段 资金同收阶段 古土倩机构7资 公所汪后晓立 士地出让客 销售国款,预售款项 上储与企业台作投入 我校投资 股尔款 地补偿 日建设期 权约业 合伏和金业 行带技 建设E本 目司售期 房地产项目的整体开发流程 bsb ——房地产项目的整体开发经营行为 土地整理、获取 定位决策产品设 资源流通 项目报建施工建设 与管理 推广销售 交付使用 资源获取 资源加工 物业管理 前期(决策期 中期(实施期): 后期(运营期) 由拿地到方案确 由项目设计规划到项 由销售到售后管 重在决策 目竣工验收一重在执 理一重在服务 目成败的关键) 行(过程管理) (总结反馈 房地产项目的整体开发流程 bsb -企业视角的流程控制 口项目启动(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间) 口国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间) 口建设用地规划许可证〔指建设用地规划许可证的签发时间) 口总平国规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准) 口方案设计完成(指方案通过集团事会批准的时间); 口方案图报建(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间为准 口桩基施工圄完成〔指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间) 口主体施工围完成(指可用于招标及施工的施工国完成时间) 口建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间) 口精装交楼标准施工圄及材料定板〔指拟批〓精装交楼项目可用于招标及施工的施工囯完成时间); 口项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准); 口施工许可证〔指施工许可证的签发时间) 口主体开工(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准 口预售证(指预售许可证的签发时间 口开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间); 口主体封顶页(指主体屋面结构的完成时间) 口峻工验收〔指峻工验收备案证明的签发时间); 口售后管理(售后管理的时间)。 bsb 目录 土地一级开发 前期投资分析阶段 23456 获取开发土地阶段 可行性研究与立项阶段 规划及建设的报批阶段 销售阶段 物业管理 bsb 土地一级开发(生地一熟地) 是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内 的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地进行统一的 征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施 建设,使该区域范围内的土地达到“三通 通一平”或“七通一平”的建设条件熟地),再对熟地 行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房 子属于二级开发 土地—级市场是指发行市场,二级市场是交易市场。 前序—土地基础知识 bsb 获取土地三种方式 行政命令式:划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、 经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是 控制在政府手里 资本市场 投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金 的互换共同组成项目开发公司 ②土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳 营业税、土地増增值税、所得税、卬花税、契税等税费 ③收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税等,一股都通过直接收购 公司的股权,这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等 税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元 向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。 土地市场: 通过土地一级整理,以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这 也是自2002年7月以来,获取土地