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社区商业理论 社区商业分类:根据社区商业特征,社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区 商业三种类型。 社区商业三种类型 1社区商业特点 外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下,吸引大量的外部消 ◆面向特定的居住区 域,以相对固定的客 费群以支经营的社区配套商业类型,是三种类型当中对外经营性质 流作为服务对象; 最强的社区商业类型,通常商业体量较大。 ◆单体商业规模通常 1不会很大 偏外向型社区商业是立足于本社区居民,兼顾外部消费群的社区配套 ◆更加强调超市及其!商业类型,兼有外向型社区商业的部分特征 他生活配套的作用 引进业态可更丰富。}内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配蠢商 业,通常商业规模以本社区居民消化程度为限 JOIN SUN 众厦地产  分类标准 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值,临 界点分别是5%、2%。 社区商业分类标准: 商业高业 类型|/住宅面人均商主力 商业主要所处区交通 业面积业态分布形式域性质条件 良 社区商业分类主要依据4区|221 绦街镇商业区/临城市 六大因素来判断:项日业 休闲 口朱中集区主要道 主力业态、商业分布形:商业%1-2m/体入口集中 1商业面积与住宅面积的1 比率、人均商业面积 偏外回2% 社区超 型社区 型入街商业区/临城市 休闲、服铺型以点住宅主要道 务配套 面型 式、所处区域性质和交!内向型 型超市、入口街铺 社区商2%1m餐饮、服|型以点带住宅区 !通条件。 务配套 社区商业分类的核心标准:依据该项目的商业面积与住宅面积的比 值来判定 JOIN SUN 众厦地产  商业与住宅面积比率 商业面积(5100.06m):住宅面积(44428.54m)=11.4% 人均商业面积 商业面积(5100.06m):项目人口(1965人)=2.59m/人 住宅按每户1.8人计,大约1965人。 JOIN SUN 众厦地产  商业属性判断 从市场实现角度本项目商业可能适宜社区型商业满足 项目和周边人群需求 基本要素 市级中心商业区 区域性商业区 邻里型商业 社区型商业 模 40万m以上 10万m2以上 万m以下 沿街1-2层 人流量 日人流量50万以上 日人流量5万以上 居住人口居住人口3000以上 5000以上街面一定人流 核心客户群 内城区与中距离郊区(半小区域15分钟车程内居步行15分钟居住区居民,过往 时车程内居民与办公工作民 人员、旅游者 内居民 须有自己的主力品 与其他核心商圈的与相邻同级别商圈定位存牌商家从而以距离优发挥低成本 竞争优势 发挥低成本优先 势留住区域内消费者 城市交通干道人口核心行政区域或居住群商大型住宅 业核心区 区商服中 通达性好 整体商业布局 基本条件 连续性强 整体商业布局连续性1居住人口数居住人口、周围人 较多主力店与特色店支撑家以上主力商家 本项目适宜性 JOIN SUN 众厦地产  惠城区主要有四大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街、 惠城商业概况江北商业圈、东平商圈。 西湖商圈:市级商圈,以商业街为主,未来升牛心 级为以旅游休闲为主的商圈。一楼临街铺和内 铺售价在2-2.5万元/平 麦地商圈:市级商圈,底层内铺和临街铺位价 格一般在2.2-3万元/平方米之间 江北商圈:惠州的CBD,专业市场异军突起 物流商贸中心即将形成,主干道临街铺位价格 一般在1.5-2万元/平方米之间 东平商圈:现代化中心城区,发展为以居住为 主的现代都市家园。东平区域发展不均衡,不 同地段商铺价格相差较大,以社区商铺为主, 般价格在1.3-2.2万元/平方米之间。 麦地商 下角商圈:老城区,新建主干道临街铺位价格 般在1.5-2万元/平方米之间。 JOIN SUN 众厦地产  麦地路商图商业最为集中,国内外大型商业云集于此, 麦地路商圈 业态形式主要为“超市+百货 目前惠州市最繁华 的区域,也是商家最 为集中的区域; 惠州市百分之八十1 以上(以商家数量计1 算)的大型零售商云 集 商圈主要商业类型 齐全,其中以百货类 商业为主:超市+百货 主题商场、专业市场 以及商业步行街应有 尽有 未来商圈的发展重 点将趋向于商圈的南 1部方向,即麦地南片区 JOIN SUN 众厦地产  麦地路商圈大型商场经营面积30余万吖,占惠城区商 麦地路商圈 业体量的60%以上。 麦地商圈主要商家经营面积及档次一览表 经营面积(m) 整体档次 人人乐购物广场