河北霸州君悦小镇项目策划报告_97PPT_XXXX_华业行.pptx

河北霸州君悦小镇项目策划报告 2010-1-20;专业地产运营机构;一、宏观市场 二、项目市场 三、项目分析 四、项目定位 五、产品策划 六、开发建议 ; 一、宏观市场;90/70政策; ------在缺乏经济基本面的状况下，由于宽松的货币政策以及一篮子的组合救市政策，从2009年初成交低迷到2009年5月份以后，房地产市场全面开花，出现量价齐升的局面，部分大城市房地产价格涨幅超过2007年房地产最火的月份，2009年全国房地产市场经历了冰火两重天的过程。;10年政府出台政策”遏制 ”房???产市场价格疯涨;; 2009年1月底的中央经济工作会议、中央农村工作会议以及“一号文件”都强调城镇化建设: “推动城镇化的重要抓手即是推动中小城镇建设。” “放宽中小城市和城镇户籍限制”; “把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业落户作为推进城镇化的重要任务”。 ;河北省“三年大变样”政策： 2008年10月，河北省委七届三次会议首次正式提出了“力争每年一大步、三年大变样，使全省城镇面貌明显改观”的思路。;城镇化政策 –解析;全国房地产市场-华北地区; 2010年1月第二周，北京市商品住宅成交面积环比下跌15.69%，09年北京商品住宅成交水平明显好于2007、2008年。2009年春节后，成交面积一路攀升到较高位水平后，开始大幅震荡，且在4月初（第14周）、5月下旬(第21周)、6月末（第26周）分别达到高峰值，7月份总体成交走势相对平稳，成交面积在周均45万平米上下震荡，从8月开始，成交面积一直低位运行，直至十月第一周（40周）降至2009年第7周以来的最低水平；之后成交面积震荡上涨，12月中旬（50周），经济适用房与限价房成交量大涨，致使该周成交量达到09年最高水平。2010年以来，商品住宅成交量持续下跌。;上海; 2010年1月第二周，上海市商品住宅成交面积环比下跌3.36%。从下图2007-2010年迄今历周成交面积走势图看，上海2009年成交水平远好于2008年，但周均成交面积不及2007年。上海商品住宅市场较国内其他城市更加灵敏，07年，08年和09年上海商品住宅市场震动都较为频繁，都有明显的波峰波谷。2010年第2周，商品住宅成交面积环比环比持续下跌。;; 2010年1月第二周，深圳市商品住宅成交面积下跌17.40%。从下图2007-2010年迄今历周成交面积走势图看，09年深圳商品住宅成交水平明显好于07年下半年及08年，从08年11月份以来，成交量一直保持在比较高的水平，甚至好于07年9月份前楼市还未受政策影响而大幅下跌时的成交水平。09年，深圳商品住宅上半年成交量明显高于下半年，下半年成交量除了有一些明显的高峰之外，交易量并不活跃。2010年以来，成交面积持续下跌 。 ; ; 2010年1月第二周成都市商品房成交面积下跌93.50%。从下图2008-2010年迄今历周成交面积走势图看，成都08年的商品房成交量受5.12大地震的影响较大，自5月中旬以来，成交量远低于之前的4月份水平，且波动较大，从11月份开始成交情况开始有所好转，总体呈小幅上升之势。2009年成交面积与2008年相比，增加幅度显著， 09年在春节假期后，成交面积走势起伏相对较大，周成交面积在20万平米左右震荡前行；国庆长假之后，商品房周成交面积呈上涨势态，周交易量在40万平方米左右高位运行，并于12月末（52周）爆发上涨，达到年度最高值，甚至在2010年第1周，成交面积环比上涨14.07%，达到08年以来周交易最高水平。大量需求在节前集中消化后， 2010年1月第二周交易量开始走跌。;宏观市场综述---理性看待市场; 但是想了解宏观调控，我们就需要看清一个本质问题：楼市崩溃将会导致的政治、社会、经济问题是本届政府无法承受之重。事实上，迄今为止，这一轮宏观调整采用的所有手段，目的都是暂时影响市场信心，而非治本。 调控是手段不是目的，受金融危机影响，未来较长一个时间段内，中央都需要房地产业来拉动内需、消化钢铁水泥等过剩产能、为地方财政造血，至少本届政府出台令楼市“硬着陆”的强硬政策的可能性不大。一个重要的信号就是本轮宏观调控采取的手段与以往截然不同，强调通过增加供应来调节市场，而非以往惯用的抑制需求。 ;事实上地方政府即无动力也无财力增加经济适用房的供应，所以我们说现在 中央提出的很多口号，目的只是暂时影响市场信心，冷却一下过热的楼市， 遏制部分城市房价快速涨的势头，但若对市场影响太大，政府一定会再度放 宽政策。因此我们认为未来2年内，大盘将继续在左右摇摆中稳步向上，价 格可能会有一些小幅盘整，但不会出现楼市硬着陆