河南周口滨江国际星城项目产品策划报告_120PPT.pptx

;明确本项目的市场位置和发展目标； 明确本项目产品策划的价值和竞争力; 确定在项目形象建立和企划发展； 确定在策略指导下的近阶段工作方向;;报告思路;产品策划目标及问题;市场竞争分析;对于周口，我们来如何看这个城市？;城市化率:目前只有10.8%，低于全省15个百分点。 外出务工：260多万周口人在天南海北挣钱，每年创收67．8亿元。目前周口在深圳、乌鲁木齐、苏州等地设有10多个驻外劳务办事处。 发展格局：向东发展，同时在北和南向有较大的土地储备。;在周口，我们面临的是什么样的市场？;◆ 定性于四线城市，可从省内商丘、驻马店等作类比；从同类城市一般发展轨迹来看，在未来2-3年内，周口房价应由1600元/平米普遍提升到2000元，在3-5年内，周口可以提升到2500元左右。但现状来说整个周口的房地产市场现阶段仍处于低迷状态，对后续发展采取乐观的审慎态度。因此对未来的期望应站在现实的基点上逐步前进。;竞争是我们成长的必经途径： ;现代城;产品已渐入尾声，但对品质的追求在市场却声名远播。 关键词：室外游泳池、豪华会所、商业配套;市场竞争分析;项目位置;市场竞争分析;产品发展设计趋势;; ;;;;;;; 我们的地域滨水优势，表现在临沙颖河； 我们的高层产品优势，表现 在22层建筑表现； 我们的外围形象优势， 表现在临人民公园、滨河公园； 我们的开发优势，表现在招商引资和雄厚实力；;;不走寻常路，借势出奇兵，在平淡的市场上掀起一股强大的冲击波。;;项目分析;项目分析;项目分析;; ;;;产品策划策略;首家——项目在发展过程中体现出来的独有品质，为市场上之前所存在的小 户型有不可比拟的优势。 星级酒店式服务——项目酒店式公寓与星级酒店共享配套，并享有相应的菜单服务。 第三代商务公寓——第三代商务公寓提倡理念，采用全框架结构，可自由分隔组合，更可整层定制，解决了前两代在建筑结构上的硬伤；在外立面、电梯等硬件设施上可与写字楼媲美，不仅展示了企业形象，商务效率也大大提升。;商业：周口高档“star town食尚街”;产品策划策略;;;;作为市场的领军者，我们与生俱来的品质在加以合理的亮化，将造就在市场上独一无二的王者之风。;;;总体规划;hotel;建筑规划;;主入口是项目的标志性构筑物之一，也是项目形象和品质的最为直观地体现。表达大气、壮观，并与入口的景观相结合。建议如图1的风格较为大气、现代和力量。;3 4;住宅中门廊的设计使之更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出豪宅的宏伟气派。;采用当今盛行的现代主义简约风格的立面表达方式，棱角分明且采用大量的落地玻璃提升采光度。在立面使用色彩，以强烈的色彩达到视觉和心理效果，直接表达项目的尊贵感。可以考虑深红色与乳黄色的合理搭配，形成经典的三段式设计，并配合绿色的玻璃窗。酒店公寓立面通过墙体和部分玻璃结合，采用更为亮洁的色彩，并与住宅融合。;;;空调机位 楼盘外立面上外挂空调机，给人的视角冲击留下极其难受的感觉，给楼盘整体形象的提升带来难度。统一安排空调位，是保持项目外立面特征的重要因素。;像花岗岩底座、双层中空玻璃、高档彩塑门窗、入户子母门以及塑钢窗带密码锁内衬钢架等这些竞争性项目选用的建材部品，项目必须予以达到同等档次并适当的超越。 在房屋保温性能方面，可考虑底层地面铺设EPS保温板和APP隔气层。外墙采用美国欧文斯科宁外挂保温结构。建筑部品和电工电气可适当采用名牌产品，如：盼盼防盗门、防火门、日立电梯等，或者使用部分加以点缀。;一层地面的空间作出节约，可利用作为停车和绿化，使视野较为开阔。同时结合项目地块，尽量借用现有地势，不刻意的深挖，造成社区内高低起伏、错落有致的景观体系，风景丰富性、层次感大大增强。; 在具体操作中，可采用相关降低成本的做法。比如在项目的商铺楼顶设置为不进入人状态，降低屋面荷载，从而降低屋顶建筑造价。 此外，通过生态新技术降低成本也是操作中常见的方法。; ;目前酒店式公寓部分面积设置在30-50平米之间，层高分为3米和5.6米两种。根据项目整体体量和市场消化的需求，建议对5.6米层高的复式小户型作出改动，将其中80%改为5.1米层高。以提高产品的附加价值，并加大产品的差异性，更好的适应市场的需求。;;建筑规划;;★ 公用部分： 外墙饰面：面砖、涂料/单元入口处：设可视对讲/信奶箱：每户配备信奶箱/公用楼梯：a.地面：水泥砂浆；b.扶手：木质扶手、铁制栏杆/照明：楼梯间设感应灯/电梯：品牌电梯。 ★ 套内部分： 门：a.分户门：钢制复合门；b.室内门：预留洞口；c.阳台门：封闭阳台处预留洞口；d.不封闭阳台处为单框双玻塑钢平开门