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施工总承包维保总结 维保期分土建两年、防水五年、结构在使用年限内（按五十年计） 维保方式分为五种： 各分包责任范围内自理； 责任界定不清晰的安排第三方进行维修； 第三方含总包及甲方两种； 涉及装修问题需联系其他公司或商家装修人员进行维修； 涉及赔偿包干问题。 截至2015年年关，总包已进行维保一年半有余，维保问题近万余，具体问题分类如下： 空鼓：从维保至今空鼓几乎是业主保修的通病，甚至有将空鼓问题扩大升级的趋向，空鼓导致的原因颇多，一是线管预埋原因，二是砌体未湿水处理，抹灰层又养护不够，导致砌体后期吃水过多，砌体面层与抹灰面层之间形成空层，导致空鼓。 处理方式：对空鼓区域进行扩大切槽处理，然后分层抹灰，对于砼墙面，需先涂抹界面剂，对于空鼓区域内的不同材质的墙体之间，需进行挂网加强处理，挂网宜在一次抹灰后挂网，宜铁丝网或玻纤维网。然后进行湿水养护，不低于七天。 开裂：开裂同空鼓，也是通病，存在这样几种类型的裂缝： 2-1，腻子面表层裂缝，此类裂缝易修补，只需重新批补腻子粉。 2-2，抹灰层开裂，因抹灰养护不到位，或者在砼面与抹灰面，及抹灰面与保温面交界处未进行挂网加强处理导致开裂。 2-3，砖墙开裂，因地基沉降、圈梁承重不足，或构造柱设置不足及砖墙超高引起。 2-4，砼面开裂，地基沉降引起，或周边构造承重失衡引起。 其他原因引起的开裂， 对拉螺杆或钢筋锈蚀在砼内未及时取出,锈蚀过度引起墙面开裂； 腻子未铲除干净表层刷水泥或砂浆后再批腻子等涂料，易造成起壳、开裂； 3、线槽开裂。 处理方式:对于抹灰层开裂区域，需进行切槽修补后，再挂网抹灰处理，对于砖墙开裂部位，需对砖墙进行切槽填缝处理，对于砼墙面开裂部位，需进行注浆处理，如因沉降引起的开裂，还需对基地进行加固。 3、防水：通病，原因分为以下几类： 3-1，厨房，卫生间，阳台渗水，一般分为板渗及管道周边渗水两种，板渗的原因在于砼浇捣不密实，或者在浇筑完成初期承重过大，导致砼开裂，水从裂缝中渗入至板内。管道渗水又分为管道封堵不密实渗水及管道接口不密实渗水两种，其中管道封堵不密实渗水原因在于封堵工艺、标准不到位，偷工减料引起，其次防水材料的优劣、选型、工艺也是渗漏水的一个重要因素。 3-2，屋面渗水，原因一在于砼自密实程度不够，或者在砼强度硬化初期加载过大导致砼开裂引起；二是防水材料的优劣、选型、工艺问题，同时也存在管道渗漏的问题。 3-3，墙面渗水，原因一般在于砖墙开裂，或者砖墙与砼交界面开裂处引起，雨水渗透进墙体内渗透至内墙导致。 4、腻子问题：腻子在维修过程中发现以下问题： 4-1，起壳，一种原因是腻子表层开裂引起，一种是原腻子面未铲除干净，在其表层抹灰或抹素水泥，然后在抹灰层表层在批腻子，这种情况同样容易导致腻子起壳，龟裂及空鼓。 4-2，掉灰，腻子配比问题及材料质量问题或因时间过长氧化。 4-3，色差，不同时期批的腻子存在一定的色差。 4-4，起泡，或因腻子吃水过多引起。 处理方式：一般将渗水区域凿至砼面或基底面，进行防水材料涂抹或者卷材铺贴处理，对于砼墙面渗水区域，需进行注浆处理。 5、起砂，砂浆配合比不行或掺入添加剂过多，比如砂浆王。 6、爆灰，养护不足引起。 7、开间、进深差：砌筑砖墙时仅依轴线砌筑，未按标准设置灰饼及校正线，导致砖墙砌筑偏离轴线平行区域或抹灰时水平度及垂直度存在偏差。 8、净高差：未设置一米线校正，或在砼浇捣期间顶板局部压力过大及支撑不足导致下沉，地坪水平度不足也会引起净高差，需设置一米线，用激光水平仪对顶棚及地坪同时检测。 9、因以上其他各类问题引起的装修后修复问题最为麻烦，装修问题涵盖墙面漆、瓷砖，墙纸，墙布，硅藻泥及顶棚的木质吊顶，集成吊顶，石膏吊顶，木质工艺，木质地板，瓷砖地板等，窗户，衣柜，书柜，鞋柜等墙体柜类及其他装饰装修、设施设备等。 10、其他涉及到强电、弱电、门窗、消防、燃气、人防及公共区域精装修，入户门、甚至园林绿化的问题也不少，尤其以强电、弱电及消防的埋线位置不明或太浅，在维修过程中时常切断线管，然后以门窗问题与墙面，顶棚及地面之间有高差导致开合存在阻碍等问题。 安全问题： 劳动力问题：