实战案例1 全过程成本精细化管理（2014.3）.pdf

万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结 万科股份有限公司（以下简称万科）自1984 年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本 增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。目前已成为全球最大、效益最好的房地产 企业之一。那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？ 一、万科五大基本做法 1．专设成本管理部 万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样 一个部门），没有成本管理部。2007 年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本 费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。目前，整个成本管理部有 200 余人， 主要负责成本分析、管理及监控工作。成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意 识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。同时，成本管理部也成为贯穿项目 始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增 强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。 2．建立并实施目标成本动态管理体系 为有效控制成本、规避经营风险，万科将 目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。从万科成本管控体系 的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理 部门审批确认后执行。然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本 由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。同时，成本管理部与 财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公 司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。 3．准确测算无效成本 无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。无效成本是 指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的 准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展 现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出 是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。 4．成本管控标准化 标准化管理是万科成本管控的另一个重要方面。它要求集团内 各部门的成本都标准化、规范化和程序化，最终提高成本管控的质量和效率。为搞好成本标 准化、完善成本管控基础，万科先后制定了目标成本编制作业指引等规范性文件，并于 2008 年制定了《万科成本核算指导》、《万科目标成本管理实施细则》等成本管控制度，使成本管 控工作有章可依。 5．成本管控信息化 万科的成本管控信息化主要是通过使用与专业公司共同开发的 房地产成本管理系统来实现的。成本管控信息化的实现，不仅使万科各项目的成本数据集中 反馈、项目定位和领导决策更加准确，而且使工程和材料采购合同条款、价格在集团内互相 借鉴，类似项目之间也便于进行比较，有利于挖掘降低成本的潜力，提高企业整体利润率。 二、万科四大成本优化的举措 1．推广产品标准化和集中采购，降低采购成本 万科为挖掘公司成本管理潜力、 提高成本管理效率，将各项目所采用的部品和工艺予以标准化，以便于管理和评估成本。在 此基础上，确定最具经济性的部品选择和工艺标准方案，并充分运用集中采购机制，使规模 优势得到有效发挥。通过集中采购，万科不仅提升了与供货方的谈判力度，而且统一实施采 购方针、统筹安排采购物料，精简了人力，提高了采购工作的专业化程度，有效地降低了采 购成本。数据显示，仅通过2009 年8 月在上海举行的C 级装修房部品集中采购一项，万科就 降低成本超亿元。 2．强化客户需求分析，降低期间费用 随着房地产行业调控力度的加大和竞争的 加剧，万科认识到，只有更精确地把握客户需求，才能更有效地分配建造成本、降低营销成 本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。为此，万科对住宅产品定期按户型、 需求类型、支付方式等多种指标进行深入细分，了解客户目前的需求并对客户未来和潜在需 求进行充分挖掘。在此基础上，选择目标客户群并对其进行有针对性的策划，以此来指导后 续的规划设计工作，从而有效控制了项目成本和营销费用；同时，万科还通过提升工作效率、 简化管理工作、实行费用预算硬约束和严格执行与监督信息反馈等措施，有效控制了管理费 用；通过提高资金使用效率、合理选择融资方式等措施降低融资费用。2010 年1～9 月，万科 的管理费用比上年同期降低11.6%，销售费用比上年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合 计占营业收入的比例较上年同期降低35%。