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国外四大房地产金融模式分析 国外房地产金融的四种模式 不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度， 形成了不 同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、 储蓄型和混合型。 (一 )以美国为代表的证券融资型房地产金融模式 美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。 20 世纪 70 年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国 金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征： 1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 美国的房地产金融市场， 分为一级市场和二级市场。 在一级市场和二级市场， 有的专门从事 住宅金融业务， 有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。 总体上讲， 一级市场以 商业性金融为主导， 二级市场以政策性金融为主导， 同时政府通过提供相关保险担保服务对 住房金融体系实施了有力的间接干预。 一级市场： 由储蓄机构、 商业银行、 抵押银行、 人寿保险公司和其他商业金融机构构成， 直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。 储蓄机构包括储蓄与贷款协会、 储蓄银行和信用合作 社，它们是美国金融体系的创立者。 其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构， 其本 身不吸收存款， 主要通过商业票据和商业银行短期抵押， 银行将发起的抵押贷款处理和交割 后就将其在房地产金融二级市场上出售， 一般情况下， 只保留贷款运作权， 而不持有自己发 起的贷款。 二级市场： 美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。 在抵押贷款发起 后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会 (FNMA ，即房利美 )、联 邦住宅贷款抵押公司 (FHLMA，即房地美 )等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些 机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。 二级市场的参与者主要 是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团 (如 AIG)和投资银行 (如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等 )。 到 20 世纪 90 年代，抵押银行发起的贷款己远远超过商业银行和贷款协会贷款的总额。 美国房地产金融一级和二级市场的参与者及主要业务流程如下图所示。 2 、房地产金融市场的竞争性与开放性 美国国会通过的一系列房地产金融法案， 目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程 中的所有信息。 从 1968 年开始， 联邦政府先后制定了 《跨州土地销售信息完全披露法》 、《消 费者信贷保护法》 ( 即 z 条例 ) 、《房地产交割程序法》 等一系列法规， 以保证市场的充分竞争 性。这些法规规定开发商、 提供贷款的金融机构必须向购房者书面提供有关地块、 总融资费 用、年利率、还款周期、每周期的还款额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在 政府相关的管理机构备案。 此外， 美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务， 不存在一 个由行政指派的、 垄断某些住房信贷业务的金融机构。 但是在长期的充分竞争中逐步形成了 从事不同种类金融业务的分工。 譬如从事商业房地产金融业务的机构逐步形成了专业从事写 字