北京市物导中心物业管理百问百答.pdfVIP

4 物业管理百问百答 前 言 物业管理是一项复杂的民生工作。由于沿革时间长、 法规多，一线人员频繁变动，需要将现行的政策法规、调 研成果和经验交流材料汇编在一起，便于各级领导和工作 人员学习交流及查询使用。为此，市物业服务指导中心组 织编写了一套物业管理指导手册： 一是《北京市物业管理调研（第1 期）》，分为四个部 分：一是市住建委领导同志的调研报告；二是区县住建委、 房管局领导同志的调研报告，按时间顺序排列；三是物业 服务企业的调研报告；四是附录，选编了部分关于物业管 理问题的文章。这些调研成果包含了对行业发展的深入思 考和科学建议，供大家开拓思路、相互借鉴。 二是《北京市物业管理工作简报（2012‐2013 年度）》 按时间顺序记录了市住建委日常工作的片断，以及解决问 题、化解矛盾的方式方法，供大家分享和参考。 三是《北京市物业管理政策法规选编》，选取重要的法 规和政策编辑成册，便于快速查询和学习掌握。 四是《北京市物业管理百问百答》，采用通俗易懂的方 式，普及物业管理过程中的常见问题和基本程序。 五是《与物业管理相关的政策法规选编》，整理与物业 管理相关的水、电、气、热，电梯、卫生、消防、保安、 5 邮政、养狗等方面的政策法规，供大家查阅。 六是《北京市物业管理重要诉讼案件分析》，对物业管 理的典型判例进行介绍和分析。 程建华副主任对编写这套指导手册非常重视，多次听 取汇报，提出指导意见，并为《北京市物业管理调研》专 门撰写了序言。 由于时间仓促，不足之处，敬请批评指正。 北京市物业服务指导中心主任 岳为众 2013 年10 月29 日 1 目 录 一、基本概念 1.什么是物业管理？ 2 2.什么是业主？ 2 3.什么是业主大会？ 2 4.什么是业主委员会？ 3 5.什么是物业服务企业？ 3 6.什么是前期物业管理？ 3 7.什么是物业管理区域？ 3 8.什么是准物业管理？ 4 9.物业管理区域内相关政府部门行政管理职责是什么？ 4 二、前期物业管理 10.建设单位应按什么标准配建物业服务用房？ 6 11.物业服务用房产权归谁？ 6 12.什么是物业管理临时管理规约？ 6 13.物业服务企业按什么标准收取物业服务费？ 6 14.新建物业管理区域前期物业管理费由谁交？ 7 15.新建物业管理区域前期物业费标准如何确定？ 7 16.物业服务企业应如何指导和监督业主装修？ 8 17.建设单位撤出前期物业管理应该履行哪些程序？ 8 18.建设单位不履行交接义务，如何处罚？ 9 三、业主大会和业主委员会 （一）业主大会和业主委员会的组建 12 19.业主大会如何组成？ 12 20.业主大会成立的条件是什么？ 12 21.业主大会组建程序如何启动？ 12 22.怎样组建业主大会筹备组？ 13 23.筹备组如何开展工作？ 14 24.如何组织召开首次业主大会会议？ 14 2 25.什么是物业管理规约？ 15 26.什么是业主大会议事规则？ 16 27.业主参加业主大会，如何确定具体的投票权？ 17 28.召开首次业主大会会议费用由谁负担? 18 29.业主大会以何种形式召开？ 18 30.如何使用业主一卡通？ 18 31.业主在物业管理活动中，有哪些权利？ 19 32.业主在物业管理活动中，有哪些义务？ 19 33. 街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中履行哪些职 责？ 20 34.物业管理活动中，哪些事项应该由业主大会决定？ 20 35.召开业主大会会议，应当提前多少天通知业主？ 20 36.如何选举产生业主委员会？ 20 37.业主委员会主任、副主任如何推选产生？ 21 38.业主委员会委员应该具备什么条件？？ 21 39.业主委员会成立后应如何备案？ 22 40.街道办事处、乡镇人民政府应如何为业主委员会出具备案意 见？ 22 41.业主委员会印章如何刻制？ 23 （二）业主大会的日常运行 23 42.业主委员会会议由谁主持召开？ 23 43.业主委员会印章由谁保管？ 23 44.业主委员会工作经费如何筹集？ 24 45.物业管理活动中，哪些事项应该由业主大会决定？ 24 46.如何召开业主大会临时会议？ 24 47.物业管理区域内无法组建业主大会、业主委员会怎么办？25 48.在物业管理活动中，