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宏观经济形势及其对建筑业影响 贺灵童 上海鲁班企业管理咨询 分析员 从CPI、固定资产投资、房地产冬天等宏观形势来看，建筑业风雨飘摇，短期内须保暖安全过冬，长久需要重视内功提升。 20XX年以来，中国宏观经济形势严峻。正当中国走出国际金融危机阴影、经济回升向好势头深入巩固关键时期，一轮“物价冲击波”席卷而来——以农产品为主生活必需品价格较快增加，居民消费价格总水平继上年突破3%“警戒线”后一路攀升。“保增加、抑通胀”成为20XX宏观调控目标，而保持物价总水平基础稳定成为宏观调控政策基调。 今年7月，中国居民消费价格指数（CPI）一路攀升至6.5%，创三年来新高。但在国家连续收紧银根、稳定农副产品供给、降低农副产品流通成本等各类稳定物价经济手段和行政手段下，CPI已连续下滑至5.5%，通胀有所缓解，但要完成CPI控制在4%目标还有一定难度。短期来看，国家会适度放松流动性，但不会太大。 中国形势担心，国外机构却开始纷纷唱空中国经济。6月，标准普尔首次将中国房产行业评级前景降至负面；9月，标准普尔向中国房地产市场发出警告称，中国房地产市场形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临流动性压力将加大；9月，全球最大私募股权企业黑石集团首次斥资中国房地产，并直言，中国经济增速将在未来几年降至7~8%，未来将越来越难盈利；10月，德意志银行认为依据中国房地产住宅成交量连续下滑，下调了中国经济增速预期，并估计中国建筑业协议量将遭遇下滑。 固定资产投资降温 曾经认为冬天要来临，国家却用“四万亿”送来了一个盛夏，建筑企业成为第一个受益行业，各地基建投资、高铁项目、房屋建设项目一片红火。刺激以后，固定资产投资逐步降温，CPI却连续高涨，央行，主动货币政策也转为稳健，银根紧缩，六次上调准备金率，两次上调利率，各地企业在建设项目立项、土地报批、融资上难度加大。 20XX年前三季度全社会固定资产投资（不含农户）21万亿，同比增加24.9%。和建筑业相关房地产、铁路、公路、水利等细分领域固定资产投资增幅各异，其中房地产开发投资增幅回落，铁路投资大幅下滑、交通投资低速增加，只有水利投资受国家政策影响保持高速增加。 房地产冬天 以“新国十条”出台为标志“史上最严厉”楼市调控已逾年半。这十二个月半时间里，六次上调存款准备金率、两次加息、多种限购令、限价令、限贷令、预售证监管、保障房加速……任何你能想象到、不能想象到调控“组合拳”纷纷出台，意在降低房价。在硬撑了大六个月后，“金九银十”季节里却拉开了房价降价潮序幕。 十月下旬，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全方面降价促销，降幅高达20%至40%，房企纷纷开展“抢收”行动，从上海开始领跑全国楼市降价潮。在此之前，鄂尔多斯地产资金链面临崩盘，出现建筑工人追债潮；温州老板“跑路”事件，使得温州楼市资金链吃紧，9月份住宅价格指数甚至低于20XX年水平。 鲁班咨询 鲁班 咨询 一线城市楼市成交量连续下滑，甚至低于20XX年冬天水平，而商品住宅价格指数也在连续下滑，受房地产低迷影响，国房景气指数连续下滑，跌至100.41，而三季度房地产企业信心指数更是跌破100，是近十个季度以来最低点。 20XX年约有近800万保障房完工，供给将快速上升；住建部已公布“二三线城市限购5 项标准”，中央可能会深入施压，督促符合条件城市严格实施限购政策，到时有效需求将被深入压缩，楼市供需不平衡将深入加剧，降价潮将席卷全国。 中国房地产拐点已现，短期内国家调控政策不会有大松动，房地产迎来严冬。受房地产市场低迷影响，建筑业将面临重大挑战。 房产商资金链紧绷 今年1~9月，房地产开发企业总资金起源累计6.2万亿元，同比增加22.7%，增速较上月下降0.7个百分点，首次增速出现下滑。而从房地产开发企业资金起源来看，中国贷款为9749亿元，所占百分比仅为15.7%，是20XX年以来最低点，中国贷款几乎零增加，个人按揭贷款负增加，自筹资金比重占到41.2%，压力巨大。 因为信贷政策紧缩，贷款环境深入恶劣，房地产开发贷款利率通常实施基准利率上浮35%政策，约8.2%，10月初，建行北京分行上调个人贷款利率至基准利率1.05倍，这意味着实际支付利息成本增加了30%-40%，信贷叠加效应十分显著。上市融资，额度有限、中国融资渠道层层被卡、即使寻求信托渠道，银监局前后公布《相关信托企业和绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查通知》并叫停四家信托企业房地产信托业务；而民间金融成本高，融资成本在36%~60%不等，部分达成100%，而且在温州、鄂尔多斯等地出现资金链断裂情况。 腹背受敌之下，房地产企业资金链奇紧。截至10月29日， 131家房地产上市企业披露第三季度财报显示，业绩同比增速放缓至14%、环比更大降29.36%；现金流日趋担心，存货积压，