商业业态承租水平与租金回报率计算方法（新）.pdfVIP

了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。 本专题主要从商业业态承租水平、 各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。 一、不同业态和城市的商铺承租水平 不同业态的承租水平 服饰类 生活服务类 餐饮类 休闲娱乐类 各个业态租金水平分析总结 不同级别城市的租金水平 在租金方面，至 2014 年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / ㎡/ 天，而二线城市仅为每天 每平方米元，前者为后者的倍左右。 一线城市购物中心租金水平 总结： 根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在 600-900 元 / 平方米 / 月，首层租金在 1500-3000 元/ 平方米 / 月。2010-2014 五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达 到 94%。 二线城市购物中心租金水平 三线城市购物中心租金水平 一二三线城市租金水平分析总结 二、租金回报率计算方法 1、售后返租回报率计算方法 （1 ）分析经济条件 租期时间为 8 、 10 年计 选定二层作为面积来计算（两层面积为 7000 ㎡计） 假设购物中心两层全部公开发售，并且达到 100%的销售率 （2 ）租金计算 根据制定假设条件的原则及两个假设条件， 不论给商铺的租金以及售价如何， 一定要保证发展商的纯收益， 由此得出以下的公式： 实际销售总金额 - 回报客户的金额 +商铺租金 - 不可预见费 =纯销售额 以上公式用数字表示为： 销售均价× 7000－销售均价× 7000 ×8%×租期＋月租金× 7000 ×12 ×租期－销售均价× 7000 ×3%＝已知均 价× 7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价） 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如： 一层 二层 销售均价 万元 / ㎡ 万元/ ㎡ 整体均价 万元 / ㎡ （3 ）计算方法 （4 ）根据前面部分表格的计算数据说明： （5 ）按照商铺租期为 8 年、 10 年分别计算相应的租金及销售均价； （6 ）不可预见费按照 8 年 %、10 年 3%计算。 （7 ）前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年 12%递增。 （8 ）计算过程如下： 第一种：按 8 年租期算 将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价× 10000－销售均价 ×10000×8%×8＋月租金× 10000×12×3＋ { 月租金× 12×10000× （1+12%）[1 －（ 1＋ 12%）5]} /[1 －（ 1＋12%）] －销售均价× 10000×%＝22500×10000 得出销售均 价与月租金的关系方程式： 销售均价＝ 53731 －361×月租金 按照月租金从 50 元/ ㎡-100 元/ ㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心 商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。 （二 层均价按照 2： 1 的比例计算。） 计算结果 由以上递增方式得出：每年租金表（元 / ㎡）： 第二种：按 10 年租期算 计算方法同上，则计算结果为： 说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为 10 年总共所需的金额。当租金达到 80 元/ 平 方米，商场整体销售均价在 18000