官商民皆存违规冲动中国土地新规制度逼近改革临界点.docVIP

官商民皆存违规冲动 中国土地制度迫近改革临界点 20XX-1-20 16:36:35 点击： 361 次 起源： 昆山企业网信息中心 现在最严重经济、社会、乃至政治问题，均直接、间接地同土地制度相关。中国现行土地制度逐步迫近必需进行根本性变革临界点。　　形成这一判定关键依据是，和土地相关几乎全部主体，从地方政府、房地产开发商，到城市郊区农民、市民，和一般乡村农民，似乎全部存在违犯现行土地法律、法规、政策冲动。　　一项制度假如到了如此程度，就说明制度本身出现了问题，处理措施惟有“变法”。????　　文/秋风　　近些年来，大家注意到一个关键现象:中高级官员出“事”，大部分包含土地。　　地方政府越权冲动　　媒体也表明，大多数土地违法违规主体是地方政府。针对这一现象，国土资源部会同相关部门提议了多场整理运动。仅从20XX年10月到20XX年初，就有大约1500名官员因为土地违法违规被处分，包含了两名地厅级官员和100多名县处级官员。　　这些违法违规案件情节大同小异：违法违规征用农村集体土地，再违法违规批地。在这一过程中，部分相关政府随意违犯土地利用计划，突破土地管理权限；部分地方政府和不良企业合谋；这些违法违规活动从而侵害农民、有时也侵犯市民利益。经手官员也难免陷入收受贿赂陷阱。　　为何土地会让官员频繁落马？背景是现在地方政府官员考评体系，其关键考评指标是当地GDP和财政收入高速增加。为此，官员们当然会主动经营土地，吸引工商业投资，推进房地产市场繁荣。而城市土地全部权原来也属于政府，乡村土地实际控制权也在政府手里??这里政府，关键是县市两级政府，这两级官员们关键心思全部用于“经营土地”。　　不过，地方政府对土地这种实际支配权不是法定。法律没有清楚划定中央政府和地方政府对土地管理权限。上世纪90年代中期税制改革时，中央政府拿走关键税源，迫使地方政府转而经营土地。十几年下来，部分地方政府也认为自己享受随意经营本辖区内土地权利。但事实并非如此，在现在政府架构中，中央政府在政府间关系中居于绝对主导地位，一旦中央政府意识到土地问题关键性，或为了某种政策目标，比如为了进行宏观调控，就能够收紧土地管理权限。　　促进中央政府收紧管理权限另一个原因是，地方政府官员权力缺乏必需约束，任期制又决定了官员们行为高度短期化。所以，部分地方政府经营土地过程常常伴伴随严重侵害农民、市民权利行为。中央政府不得不出面约束地方政府土地权力，包含出台严厉法规、政策、设置土地督察体系。已经习惯了随意征地、批地官员，自然难逃法网。　　不过，中央政府主导土地管理权力配置格局和官员政绩考评体系激励机制之间错位并未处理。假如不能划清中央政府和地方政府土地权限，自上而下监督之效力必会大打折扣。　　开发商以权谋财冲动　　地方政府一切土地违法违规活动，全部有一个帮手：房地产开发商。　　中国现在房地产行业基础格局是：地方政府垄断城市建设用地供给，又授予开发商以开发商品房垄断权。地方政府垄断土地意在占有土地收益，这些收益只有经过房地产开发商经营活动方可实现：让房地产业推高GDP和财政收入。问题官员私人利益一样是经过开发商才能实现。　　所以，各级政府和房地产开发商之间存在着高度一致共同利益，这在某种程度上造成了二者行为一致。比如，在垄断格局和通货膨胀预期下，二者全部倾向于囤积土地。这种共同利益也使政府对房地产领域进行公共管理时出现行为扭曲。若开发商和拆迁户、和征地农民、和商品房业主发生权利和利益纠纷，理论上政府会毫不犹豫地站在开发商一边。地方政府出于某种目标，有时也会以零地价把土地出让给开发商。地方政府大量违法违规活动是和开发商共同计划。　　这么，房地产开发商快速积累了巨额财富，房地产行业可谓富豪辈出。但在公众心目中，开发商基础上展现为负面形象：贪婪凶恶。　　要降低开发商违法违规概率，必需将政府和开发商分开，令其各归其位。做到这一点，显然需要重新审阅政府垄断土地、房地产开发商垄断商品房供给现有体制。　　农民市民合作违法冲动　　郊区农民们已经开始冲破现有土地制度。这就是多年来大规模出现、而20XX年引发舆论、政府广泛关注“小产权房”。　　根据现有土地法律，农民对其土地享受全部权。但实际上，不管是对宅基地还是对农用地，农民权利实际被严厉限制，以至于被取消了大部分权利，比如农民不得改变土地用途。即使城市化扩展到农民家门口，农民也不能拿宅基地建造商品房。农民土地惟有被政府征用以后，方可变成城市建设用地。这么一来，农民在丧失土地全部权时候，只能取得低廉征地赔偿。政府取得土地全部权，并占有土地转换用途增值收益之大部分。　　农民显然不甘心自己土地收益如此流失。她们也开始进入房地产市场，或自行将宅基地或房屋出租、