某市家属楼物业管理方案.docx

##市工商局家属楼物业管理方案 一、 整体方案策划思路 针对本物业小区的自然条件 和业主构成特点，按照相关物业 管理规定和物业管理行业服务标 准，本公司准备对 ###工商局职工 住宅小区采取的总体管理思路 为： （一）、安全管理 安全管理是物业管理中最敏感、 最重要、最为业主所关注的工作， 必须做到万无一失。针对本小区 的特点。本公司采取全封闭式管 理，即在人员管理上将进出小区 的人员严格实施“来访登记”的 方式进行控制；在交通、物品出 入管理上，采用本公司独有的“记 忆＋规范”法，对小区业主的车 辆粘帖有本小区标志的准停卡， 标准化管理，以确保车辆及物品 出入的安全；同时，本公司独特 的“安全预案制”、“巡楼制” “不均衡管理法”也将全面应用 于阿城市 工商局职工住宅小 区，以确保本小区在安全管理上 的万无一失。 保安人员素质要求：采用复员 军人，采取每周六天制准军事化 管理、培训；所有服务于本小区 的保安人员年龄均在 22-28 岁， 身高 173 以上。门岗人员必须跨 立服务，每天见业主的第一面均 要敬礼；统一着装，配饰“人性 化”服饰。 （二）、公共事务管理与人性化 服务 针对本小区的实际情况， 本公 司准备在公共事务管理中全面推 行标准化管理和人性化服务的管 理模式，特别措施有： 1、设定小区服务中心。采取 酒店式一站式服务的方法，只需 业主打一个热线服务电话 ，所 有生活中的问题均可在承诺的时 间得到处理。 2、“时效制”所有管理处的 对外服务工作均采用限时工作 制，在对业主公开承诺的时间内 完成。 3、承诺制、这是本公司最新 引进的全国行业享有盛誉的人性 化服务制度，通过承诺制的全面 推行必将大大提高物业管理的服 务水平。 4、不均衡管理、所有员工的 工作均是按照业主的生活节奏设 计的，均以满足业主的生理需要 和心理需要为主要目标。 （三）、消防管理 对做好本物业小区的消防工 作我们将采取以下措施： ⑴、 严格按照 有关消防 法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验 ⑵、 建立防火规章制度， 由管理处与大厦业主签定 《消防责任书》，关实施 必要的奖惩措施。 ⑶、 建立一支由管理处全 体员工及部分业主共同参 加的义务消防队，定期组 织消防演习，完善自救体 系。 ⑷、经常进行防火检查， 及时清除消防通道违夫摆 放的物品，消除业主办公 区域内的火险隐患。 ⑸、 定期检测消防设施， 器材的安全系数，做好检 查记录，实行责任人制度， 确保消防设施时刻处于很 好状态。 （四）环境服务管理 环境服务是形象工程。针对环 境管理这类工作的特点，本公司 准备采用如下管理方式： 1、 定额档案制。 首先将清 洁和绿化划分成四级 分别制定出不同的清 洁标准。然后论据本公 司长年积累下来的（劳 动定额）标准通过投票 来竞争上岗配置清洁 工，花木工，从而确保 环境服务质量。 2、 按照国际环境质量体系 的要求全面管理小区 的生活环境，将环境服 务控制扩大至小区噪 音、粉尘、汽车尾气、 垃圾分拣处理等到方 面，必然带给本小的业 主一个宁静、优雅、滞 净、安详的生活环境。 3、 所有服务于本小区的保 洁人员年龄均在 40 岁 以下，形象好，服务意 识强，无不良习惯。 五）社区文化 为了营造健康活泼、个性鲜 明、美好、和谐的社区文化扭扭 氛围，寓教育于社区文化活动之 中，创建高品位的人文环境，活 跃辖区气氛，增强业主 /住户参与 意识，使管理处工作的得到业主 及住房及社会各届的支持和理 解，建立良好的社会公共关系， 我公司将在本小区开展丰富多彩 的社区文化活动。 首先，在物业入住时， 开展一 次主题为“爱我家园”的喜庆活 动。其次，在日常管理服务期， 每季度开展诸如象棋比赛，书法 比赛等益智活动；每到节日还将 举行小型庆祝活动；在小区显眼 处设置主题宣传栏，定期组织保 安员及工作人员，及小区业主共 同参加学习交流，每月更换社区 宣传栏，让业主了解管理处，信 任管理处，支持管理处的工作； 最后，我们还将兴行小区植物认 养的长期活动，即业主可以认养 一种植物或一棵树，提高小区爱 护环境，关注生态的优良习惯。 （六）内部运行机制 本公司的内部管理机制全方 位地推行了标准化管理。如接管 本小区，我们公司将全面推行一 套成熟的标准作业规程，规范化 管理，规范化服务。 二、 管理机构设置和规章制度 （一） 管理机制 1、 时效工作制： 我方对业主 的服务工作一律实行时效工 作制即本公司承诺有对外的 服务工作，均在向业主公开承 诺的时间内完成或有处理结 果。 2、 公开服务制： 所有服务工 作均向业主公司。 管理个禁止 员工向业主索取任何酬劳。 3、 首问责任制： 任何员工在 接到业主咨询、投诉、求助时 均负责将业主的总是解决完 毕方可获得公司认可。