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千亿房企产品力——文理工兼修 引言 过去常说：文科万科、理科金地、工科中海。一直以来，产品力并没有统一的量尺， 毕竟适配客户需求的产品才是好产品。随着市场对住宅产品的要求越来越高，既要舒适体 验，又要人文情怀，还要有科技加持，这时候企业就不能 “偏科”了。 高考刚过去不久，结果和志愿都只决定了一时的选择，而不是最终的必然。 与之类似，这几年的房地产行业也在经历选择（坚守、退出）、分科（规模化、多 元化）、大考（销售额、利润率）。当房地产回归居住本质，产品力成为企业的必 然选择。 中国房地产测评中心发布的2018 年产品力TOP40 榜单囊括了80%的千亿房企，可 见产品力和发展能力有着不可分割的必然联系。住宅品质成为企业规模化发展的必 修“学分”。也可以看到，产品力开始要求企业向“全科”能力发展： 一是人文关怀，提升客户体验和附加值，相当于对文科生的要求； 二是体系标准，推动产品标准化、高溢价，相当于对理科生的要求； 三是技术支撑，包括品质管控和全专业协同等，相当于对工科生的要求。 本文引述了多家千亿房企产品力在上述文、理、工要求上的策略与表现，虽然比较 片段，可作为对“全科”产品的启发与期许。 01 “文”——好体验与附加值 房地产市场化的20 年，前半段由刚需主导，很长一段时间对房子的评判标准都是 容积率、绿化率、得房率等量化指标，当前进入居住改善升级时代，从“居者有其 屋”到“居者优其屋”，好房子的标准开始变得不一样。 宋卫平2018 年在绿城大学的第一课上提到，绿城的产品要成为集颜值、贤惠、聪 明于一体的城市标杆。颜值、贤惠、聪明，反映了当前市场对产品力的共性要求— —产品体验、服务体验和科技体验。 1.产品体验：产品设计与硬件配套契合客户需求 例如，龙湖会对首置、首改、再改、高端客群的敏感点进行分析形成敏感曲线，再 根据客户调研结果得出龙湖客户敏感曲线，将客户需求转化为各类研发指标，渗透 到每一处产品细节，指导最新的产品设计与户型研发。 重庆龙湖围绕用户家庭的全成员生活周期和全家庭成长周期，通过“浸入式观 察”，提取了设计住宅用户的337 项指标；又如龙湖在厦门首创豪宅设计客户调研 表，面向广大客户征集产品设计意见与建议。 世茂也是类似理念，“先还原生活，再设计空间”。其户型设计主张格局方正、更 多南向面宽、全明采光、多1 ㎡空间设计、大客厅原则、动线分流规划。例如世茂 “璀璨系”产品会尽量多放大南向面宽，同时采用“大客厅”连通客厅、餐厅、厨 房功能区域，制造出更多的聚会空间和小孩的嬉戏空间。旭辉第六代产品里的“巨 厅”，也与世茂的“大客厅”形制不谋而合。 在园林景观打造上，龙湖从五重景观向五维景观升级，五重维度由点到面，五种感 受由浅入深。 以“精筑”为例，龙湖造园构景方法注重植物摆放的多角度审视；坚持“计算机辅 助设计+手工堆泥确认小样+施工前3D 打印”三重工序进行景观布置。 2.服务体验：触点细节和标准动作融入人文关怀 例如融创服务体系涵盖工地开放日、业主体验小组、客户拜访、“一封家书”、总 监理见面日等内容。 世茂的璀璨系在细节上改变了常规儿童区的完全开放设计，减少出口，避免孩子与 家人走散，做去边角化设计消除安全隐患，同时还考虑儿童游玩中的混龄情况。 金茂府针对居住的舒适性与家庭成员需求提炼了198 个细节，在适老化细节上，比 如卫生间入口做无障碍设计；地面增大摩擦系数，做防滑设计；淋浴房设置淋浴凳 及扶手，还有卧室的紧急求助等等。 3.科技体验：提升便捷性和安全性 金茂府的科技系统多轮迭代后，已完善到包含空气、温度、湿度、阳光、噪音在内 的十二大系统，例如通过地源热泵和毛细管网可保持室内温度常年在22-27 摄氏 度；并从人性化细节提升居住体验，如入户、衣柜、起夜感应灯，衣柜阻尼系统、 多功能收纳系统、智能门锁、绝缘轨道槽等。 中海与华为成立了联合研发团队，开展交互式、体系化、无线无感的智能化专项研 发，着力打造智能家居、智能系统、智慧社区三个维度的智能化体系。 02 “理”——标准化与高溢价 随着千亿房企项目不断增加，为了保证经营结果，企业需要从管理一个项目向管理 一类项目转变，通过决策前置、设计前置，把80%的问题在标准制定中进行充分考 量，用于支撑企业快速开发，并提升产品溢价。 1.标准化的落地与产品线的建立 龙湖的“积木理论”主张标准化的模块、个性化的拼合，从而实现产品的属地化与 多样性。 世茂为了让5 大产品系有更好灵活性和落