未取得《竣工验收备案表》的商品房是否能交付.docxVIP

未取得《竣工验收备案表》的商品房能交付吗？ 商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发商履行〈〈商品房买卖合同》的重要义务之一，在商品房交付 中，房地产开发商与购房者之间对于商品房交付条件的争议是最大的。对于商品房（建筑工程）的交付 条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定，同时，全国各地房地产 主管部门出台的商品房买卖合同示范文本中也都对商品房的交付条件做了相应约定，但是由于消费者和 开发商对于有关商品房交付条件的法律、法规的理解不一致，以及各地实行的商品房买卖合同示范文本 条款设计的不严谨、不明确，从而导致此类商品房交付纠纷不断的出现而且呈愈演愈烈之势。因此 ，开发 商有必要充分了解商品房交付的法律强制性规定及其与合同约定之间的关系 ，并有效防止出现房屋交付时 的法律纠纷。 法律背景： 1、 何为〈〈竣工验收备案表》 建设部〈〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基 础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察 单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的 五方验收J ,验收合格后五方共同出具〈〈工程竣工验收 报告》。建设单位（开发商）应当自工程竣工验收合格之日起 15日内，依照〈〈房屋建筑工程和市政基础 设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部 门备案。 2、 商品房交付的相关法律规定 商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，其应符合商品房买卖合同中对于交付条件 的约定，同时，也不能违反我国法律、法规对于商品房交付的强制性规定。 〈〈城市房地产管理法》第二十六条第二款规定： 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用 ” 〈〈城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定： 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用； 未经验收或者验收不合格的，不得交付使用 ”。 根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是 经验收合格”的商品房。 国务院1998年颁布的〈〈城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产 开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开 发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起 30日内，对涉及公共安全的内容， 组织工程质量监督、 规划、 消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在 2000年，国务院和建设部分别下发了〈〈建设工程质量 管理条例》和〈〈房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，其规定 建设单位收到 建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、 工程监理等有关单位进行竣工验收。 ”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起1 5日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认 可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 ”因此，在2000年后，房屋竣工 验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。 除了上述法律法规之外，〈〈建设项目环境保护管理条例》第二十三条、〈〈消防法》第四十条、〈〈人民防 空法》第四十九条、〈〈城乡规划法》第四十五条，对于建筑工程在环保、消防、人防、规划方面的验收 或许可也做了专门的规定。综合上述法律法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行 的是备案制，验收主体是房地产开发商，而且也取消了所谓的综合验收。 3、商品房验收的程序 具体而言，商品房验收程序如下：建筑工程竣工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请竣工验 收，开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位等 5家责任主体对工程进行竣工验收，政府工程质量监 督机构参与验收过程，对验收进行现场监督，并形成工程质量监督报告，同时，在工程竣工前后，规划 局、人防办公室、公安消防以及环保等部门对规划、人防、消防以及环保进行专项验收。最后，开发商 在工程竣工验收合格之日起 15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工 程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并取得〈〈竣工验收备案表》。 法律分析： 清楚了法律法规对商品房验收的规定，那么，商品房交付是不是必须取得〈〈竣工验收备案表》呢？ 一种观点认为，竣工验收备案是建设工程竣工验收的必经程序，未经过备案登记，建设工程就不能称作 已通过了竣工验收，没有通过竣工验收的房屋，当然不能交付给购房者。因此，无论开发商和购房者在 〈〈商品房买卖合同》中约定了怎样的交房条件，如果该商品房未取得〈〈竣工验收备案表》，就不能交付。 但是律师认为，商品房交付是买卖双方的一种民事行为。在〈〈商品房买卖合同》中，