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{市场推广}商业住宅地产 项目市场推广策划方案 富贵田园方案 2008 年 3 月 第一部分项目分析 世界上没有任何一套房子是相同的 也没有任何一个项目是相同的 汉川富贵田园更是 与众不同 差异在于位置、环境、心理的不同 研究区域地理位置及心理地段是重要的 研究整个经济大环境和房地产发展的大趋势也是重要的 第一章房地产市场分析 一、全国房地产市场宏观环境分析  房地产业在国民经济中的地位提升，已经成为国民经济的重要支柱产业  近年来中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商 品房空置面积有所上升；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热，大环境是好 的  国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地 区宏观调控意识进一步增强  供给严重背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显  民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加区域发展不平衡，北京和长江三角 洲及珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多二线和三线城市 房地产发展不充分，像汉川这样的三线城市还有很大的空间 二、汉川市房地产市场分析  近年来全国房地产市场按照国家宏观调控政策，为城市建设和社会经济发挥 了积极有效的促进作用。房地产业保持了整体向上、理性发展的趋势，逐步进入 开发及购买高峰区域  从投资情况看，全市房地产投资增长速度较快，特别是 8+1 城市圈的政策利 好对汉川房地产是较大的，更多的外来开发商来川  从价格情况看，商品住房平均价格上涨 16.4% ，全市房地产市场总体供应量 正在进入阶段性饱和期，但城市化进程大量的农村人进城买房和 80 后的婚购房 大大刺激了价格的上涨。 三、项目周边区域特征 3 、启示 1 、城郊缺乏规模大盘。 2007 年度市中心供应的特征之一，就是以供应少量几栋多层为主，主要分布在城区或次中心。 可以预见，规模大盘在房地产市场的稀缺度和价值空间。 2 、规划引导置业热点。 城市化进程会拉动房地产开发和置业方向。特别是 8+1 城市圈的规划建设，拉动了楼市品质 的上升。汉川公园的动工开发，带动了项目潜在价值的上升，城市是发展的，未来汉川房地 产将产生新区房地产现象 3 、开发热点：重心转向郊区 看看武汉房地产的开发历程，经历了一个从市中心到郊区，又从郊区回归市中心的过程。武 昌楼市表现明显，从早期的市中心楼盘开发，转移到光谷、南湖片的郊区开发。可以预见未 来 2 到 3 年汉川的房地产重心将会向郊区较高品质楼盘转移。因为汉川市区土地有限，且价 格较高，拆迁难度大，郊区地大.方正，好规划，适合开发大盘，这也是汉川房地产发展的 方向 4 、外来名企相继在我市拿地。 2007 年后房地产一级市场的一个明显特征是，部分外来房地产公司将会来武汉征地开发。福 星科技投资开发汉川公园，与政府建立良好关系，福星惠誉在汉川买地，将提升市房地产建 筑的品质和开发水平 第二章项目分析及客户分析 把 富贵田园放到一个 以上描述的发展的大环境和周边区域特质的小环境下 我们客观的评价项目的优劣好坏 针对客观存在的条件对它进行合理的定位 接着，仔细探讨的是市场在哪里 ——我们要把产品卖给谁 一、项目 SWOT 分析 优势分析 机会分析   本项目在后期营销中应运用 WO 对策，着重考虑劣势因素和机会因素，  项 目 周 边 即 是 汉 川 公 园 ， 未 来 新 区 ， 地 段 发 展 潜 力 较 大  项 目 开 发 时 机 较 好 ， 努力使劣势因素趋于最小，使机会趋于最大，避免让劣势成为机会的  物业形态较为丰富，特别是汉川首个泛别墅项目，稀缺性明显  城 市 的 规 划 对 目 标 客 户 人 群 的 聚 集 起 了 指 导 性 作 用 障碍。  项 目 可 辐 射 区 域 包 括 汉 川 城 区 ,  有政 府 噱 头 ,容 易 抓 住 机 会 迅 速 售 出  汉 川 公 园 规 划 会 带 来 旺 盛 人 流 和 机 会 2 、客户类型分布 周边原居民 与项目有地缘关系的人群 城区的公务员人群，个体经商人士，高