【房地产年报】_房博士_2019年德州楼市年报.pptx

2019年德州市房地产研究报告数据截止于2019年12月31日 2019年，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。——(23日)在京举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部全面总结2019年住房和城乡建设工作‖指标说明：土地市场 【监测范围】：德州中心城区及各县市区。 【区域划分】：根据德州城市规划及发展特征，并结合德州房地产市场的发展，将德州中心城区监测范围划分为“运河区、德城区、经济开发区、高铁片区”四大区域，部分数据受统计影响以行政区域划分为“运河区、德城区、经开区”。 【样本选取标准】：德州市国土资源局、中国土地市场网、德州公共资源交易中心（工业用地除外，其他用地包括科教用地、仓储用地、机场用地、文体娱乐用地等）。 销售市场 【监测范围】：中心城区包涵运河区、德城区、经济开发区；县市区包涵德州11个县市区。 【区域划分】：除写字楼物业外，其余物业区域划分同土地市场。 【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。 【指标解释】：1.“供应量”指对市场在售项目取得预售证的货量，是否对外销售均在统计之列； 2.“成交量”以实际网签为准； 3.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为网签总成交额除以网签总成交面积所得数值。 【数据来源】：均来自团队研究人员实地采集的一手信息。 市场背景： 时止则止，时行则行，动静不失其时，其道光明！ 在经历2017年房地产市场火热过后，德州房地产市场在2018年下半年开始出现降温，2019年，德州房地产市场恢复平稳，土拍溢价降低，流拍地块增加，开发企业面对销售业绩的下滑，对于土地市场参与的积极性开始降低。 而中央也对房地产市场的调控政策开始收紧，从资金、土地、预售监管等多方面加大管控力度。 而销售市场，伴随房价上涨，购房压力的加大，部分刚需客户观望情绪高涨，市场对于房价过高的呼声开始高涨，2019年，德州房地产销售量首次出现下滑，市场进入调整期，投资者对于楼市也开始信心不足，各项目销售压力加大出现业绩下滑，部分项目开始以价换量。城市格局德州市县市区划分： 德州是中国太阳城、中国功能糖城、中国优秀旅游城市以及国家交通运输主枢纽城市，处于环渤海经济圈、京津冀经济圈、山东半岛蓝色经济区以及黄河三角洲高效生态经济区交汇区域。县市区常住人口(万)城区常住人口GDP（生产总值/亿元）禹城市53.919.6279.4夏津县51.928.4200.7武城县38.5921.66199.5庆云县34.1311158.7齐河县62.529.1499平原县45.9610.4255.5宁津县49.110.6217.4陵城区59.7812.1255临邑县53.5616.5285乐陵市67.5915.4247.7德城区44.732296.1以上数据均采用2017年数据城市格局德州市中心城区板块划分：北起北外环，东到岔河，西延京沪铁路，南接于官屯大桥及德州南外环；德城区北起德州界，东到京沪铁路，西延鲁冀省界，南接于官屯大桥运河开发区经济开发区北起北外环，东至高铁德州东站，西延岔河，南接南外环 德州中心城区在行政规划共分为3个区，自西向东各为运河开发区、德城区、经济开发区；其中德城区为主城区，商业、教育、医疗等配套服务相对较完善； 而同为老城区的运河开发区，因靠近华鲁电厂并接近河北，生活环境较差，客户认可度相对较低； 经济开发区于1998年设立，2012年成为国家级经济开发区，在交通、环境及发展潜力方面较强；但医疗、教育、商场等配套落后于主城区；城市格局经济增速持续下滑，固定资产投资负增长。2019年，受宏观环境影响，德州市国民生产总值增速持续下滑，年度增长约6%。固定资产投资方面，2019年，德州市固定资产投资首次出现负增长，投资总额相比2018年降低13.6%。经济增速的下滑，固定资产投资的减少呈现了经济的低迷性，在经济增速换挡的大环境下，德州告别以往高速增长状态，稳中向好。城市格局出生人口数量减少，人口增速持续降低。城市人口增长数量决定了市场购房需求量的变化，新出生人口的增加，刺激了改善类需求，而外来人口的增加，增加了市场刚需的客户需求。随二胎潮的退去，德州市自2017年开始，新出生人口持续降低，继而导致市场改善类客户需求量的降低，2019年德州市新出生人口5.8万，相比2018年减少1.1万，比2017年减少3万；2019年，德州市人口自然增长率仅为2017年的50%