沈阳保利心语花园项目价格定价报告_29页_市场分析_定价原则_收价测定.pdfVIP

“经典资料， WORD文档，可下载修改” 一、市场分析 1、铁西区市场 铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续 50 年的“南宅北厂” 旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地， 这使得新房地产项目的大批落户铁西。 铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目 面临的竞争压力也远远的超过其他城区。 且目前在售的铁西区项目大多为 2005，2006 年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。 就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自 08 年市 场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但 08 年整体销售情况均不理想。 进入 09 年以来，从 2 月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市 整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受 到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所 放松。 2 月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的 %, 共计 914 套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。 与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿 洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语 花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。 板块 代表项目 销售情况 备注 铁 西 中 部 亚美利加 一环 85-120 ㎡准现房，一期 3880 5 月 2 日开始二期诚意 板块 元起价，均价 4600 ； 二期均价 认购 对外口径 4700 铁 西 西 部 美好愿景 一期整体均价 4100 ，一次性 96， 销售情况不理想， 第一 板块 贷款 98 折 次开盘仅售 70 余套， 去货缓慢 凯荣国际 剩余大户型， 98~160 ㎡，起价 主推 98 ㎡两居，其中 3950，均价 4200 。 特定房源首付仅四万， 剩余部分年内付清即 可 于洪板块 碧桂园·银 高层洋房均价 3288 元/ 平米起， 5 月份加推新货，预计 河城 120~150 平，可享 85 折优惠， 折 会有 70-80 平小户型 后最低价 2700 元/ 平 上市。 河景高层（ 19 层）折后均价 4680 元/ 平，小高 恒大绿洲 19 日新组团开盘 层折后 5500 元/ 平，均送 1500 元/ 平豪装 2、竞争板块分析 保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成