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浅析房屋租赁合同效力问题的探讨 论文摘要 随着市场经济不断发展，人口跨地区转移加快，加之房价飞涨等诸多因素，房屋 租赁现象日益增多，关于房屋租赁合同的立法也日益完善。但出租人和租赁人往往缺乏相关 法律知识，在订立合同中更多地关注租金支付等问题，而忽视了出租房屋是否违法等影响合 同效力的问题，最终导致诸多纠纷。鉴于此，本文将对房屋租赁合同效力进行概述，并重点 对无效房屋租赁合同的认定和处理进行介绍，并对登记备案对房屋租赁合同效力的影响进行 性探讨。 论文关键词 房屋租赁合同 效力 无效 登记备案 一、房屋租赁合同的概述 《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金的合同。”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁 物并支付租金的一方称为承租人。豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种，是以房屋为标的 物的租赁合同，具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》， 把房屋分为城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋，以及当事人依照国家福利 政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作，对城镇 和乡村房屋租赁基本做同样处理，在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外 是依照国家福利政策租赁公有住房，廉租住房，经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来 处理，有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的 优惠，价格低，政策性针对性强，行政干预明显，有其特殊规定，因此不在本文所探讨的房 屋范围内。 二、房屋租赁合同的效力概述 房屋租赁合同是合同的一种，其效力问题的处理基本参照 《合同法》第三章中关于合同 效力的一般规定，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中 情况复杂，因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。 房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致，但是 在其无效问题上，则存在特殊的认定情况与处理规则，相关法律法规中也对房屋租赁合同无 效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外，关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力 的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看，登记备案对不动产占有和使用权转移的公示 公信作用得到进一步重视。 下面，我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨，而对于其与一般合同的相通适用 之处不作赘述。 三、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果 （一）无效房屋租赁合同的认定 《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同 无效的特殊特殊情况。据此，可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几 种： 1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效 根据 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中 华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，建筑物在建造之前，建 设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证，否则为违法建筑物， 法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。 2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定 的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定 的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的， 不得交付使用。房屋需要经过竣工验收后方可使用，否则将无法排除潜在的安全隐患，可能 对承租人造成人身或财产的损失。 3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效 根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》，未经消防验收或者验收 不合格的建筑禁止投入使用。这是出于对当事人人身和财产安全的考虑，尤其是对于一些大 型的用于商业经营的大厦，消防安全尤为重要。因此法律规定以未经消防验收或验收不合格 的建筑物为标的的房屋租赁合同无效。 （二）房屋租赁合同被认定无效的法律后果 1.可以要求支付房屋使用费 根据 《合同法》一般规定，合同无效后应返还财产。所谓返还财产，是指一方