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取得土地使用权用于房地产开发的程序--土地一级开发 所属分类 开发流程简介 ( 产业类型-房地产业-开发流程简介 ) 发文日期 2010-06-07 作者 高忠智 [摘要] 我们以北京为例讲述开发商如何取得土地使用权用于房地产开发。在某一特定地块上市之前，须经过土地一级开发。随后在被出让或划拨后进行土地二级开发。 正文内容:土地一级开发是指宗地外的道路、上水、通信、电和下水（有时还包括通热力和燃气）已经接通，宗地内的土地已经平整，即建筑物已经被拆迁，居民已经被依法安置、补偿；从法律的角度，省级或省级以上政府主管部门已经批准农用地转用和土地征用。根据相关法规，土地开发活动是政府行为。但是，由于地方政府经常经常缺乏资金和资源，因此开发商会被允许以承包商的角色参与土地一级开发的过程。作为一级开发的承包商，开发商有机会控制项目规划和成本并知悉内部信息，因此会使其在第二阶段的土地拍卖过程中取得优势。政府将向开发商支付一级开发的全部成本，外加8％的利润（如果开发商在未来土地的招标过程中没有中标。中标的开发商予以补偿），但条件是：第一，一级开发商使用自有资金实施的开发；第二，开发成本经过授权部门审计。这是政府的合同义务，并由土地的价值直接支持。在北京，土地一级开发包括四个阶段：首先，市政府准备土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划。其次，制定初步计划。本阶段，经区、县、乡镇人民政府等的同意，由原土地所有人或使用人首先向北京市国土资源局（“北京国土局”）申请土地一级开发。北京国土局受理申请、进行土地预审并委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案。第三，北京国土局召集委办局联席会议对土地一级开发实施方案进行评价。参加联席会议的委办局包括但不限于北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市交通委员会、北京市环境保护局和北京市文物局。通过联系会议，各委办局就土地政策、产业政策、规划、开发商资质、交通规划和环保等提出意见。更为重要的是，在本阶段，选择和确定土地一级开发商，同时获得相关政府主管部门的各项审批。北京国土局会同其他政府主管部门通过委托或招标的方式确定土地一级开发商。土地一级开发被批准并签署一级开发合同。获得一级开发权，一级开发商须提供行政和财务预算、拆迁补偿计划、基础设施建设计划等。选择一级开发商的标准包括开发商的优势、建议利润额、融资计划、执行方案、时间表以及财务计划等。在北京，一级开发商有义务办理各项政府主管部门的批准手续，如自北京市规划委员会取得规划意见书、自北京市建设委员会取得建设意见、自北京市交通委员会取得交通影响评估意见、自北京市园林局取得如何处置古树的意见、自北京市文物局取得文物保护的意见、自北京市环境保护局取得关于环境保护的意见、自市政部门取得市政设施接通的意见以及北京市发改委的核准。对于集体土地，由北京市政府批准土地征收和农用地转用。对于存量建设用地，收回国有土地使用权。第四，开发商进行土地一级开发。开发商须就拆迁补偿事宜获得批准，实施拆迁补偿工作和基础设施的建设工作。完成一级开发后，北京国土局会同其他相关政府主管部门，审查一级开发成本、检查和接受土地、根据一级开发合同支付开发成本和管理费用并将土地纳入土地储备。这意味着，土地一级开发工作已经完成，可以随时上市出售用于二级开发。土地一级开发成本一般包括：征地（补偿）成本、拆迁补偿、废物处理、墙体、管线和地下设施成本、测绘、规划、评估、咨询服务、公告、调查、建筑设计、红线（四至）外市政基础设施、财务成本、未预见成本和开发商的其他成本以及与招标、拍卖和挂牌有关的成本。(摘自：投资中国 中国房地产外商投资法律指南 高忠智 著)******************** 2012 LexisNexis, a division of Reed Elsevier Inc. All rights reserved.