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投资性房地产核算要点： 概述 （一）投资性房地产：为赚取租金或资本增值持有的房地产，包括： 1、已出租的建筑物（有所有权） 2、已出租的土地使用权 3、准备增值后转让的土地使用权 是否属于投资性房地产核算，注意： 1、已经出租：签订租赁协议或管理层作出书面决议（一般自租赁协议规定的租赁开始日起） 2、通过出让（一级市场）或转让方式（二级市场）取得的土地使用权再出租。 3、持有并准备增值后转让的土地使用权，在会计实务中少见。 例题：下列各项中，属于“投资性房地产”核算的有（ ）。 A、自有厂房用于出租 B、自有设备用于出租 C、出让方式取得的土地使用权自用 D、出让方式取得的土地使用权出租 答案：AD 例题：下列各项中，不属于“投资性房地产”核算的有（ ）。 A、企业准备增值后出售的办公楼 B、企业有偿取得的土地使用权 C、企业自用的房地产 D、企业转租经营租入的建筑物 答案：ABCD 解析：A选项若是土地使用权，属于投资性房地产；B选项作为无形资产核算；CD选项企业自用和出租没有产权的建筑物不属于投资性房地产。 （二）属于经营活动：收入计入其他业务收入，折旧、摊销计入其他业务成本。 二、投资性房地产核算方法 第一种（一）成本模式计量 1、直接取得投资性房地产 （1）外购：按买价、相关税费和其他直接支出作为该项资产的成本 借：投资性房地产 贷：银行存款 （2）自建：达到使用状态前各项支出（非正常损失除外） 借：投资性房地产 贷：在建工程 内部转换形成的投资性房地产 （1）自用建筑物转换 借：投资性房地产（原值） 累计折旧（已提折旧） 贷：固定资产（原值） 投资性房地产累计折旧（已提折旧） （2）存货房地产转换 借：投资性房地产（转换日账面余额） 贷：开发产品 后续计量 （1）收到租金 借：银行存款 贷：其他业务收入 （2）计提折旧 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 （3）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 （4）处置投资性房地产 确认收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 B、结转成本 借：其他业务成本（账面净值） 投资性房地产累计折旧（已提折旧） 投资性房地产减值准备（已提减值） 贷：投资性房地产（账面余额） 公允价值模式计量 1、直接取得投资性房地产 （1）外购：按买价、相关税费和其他直接支出作为该项资产的成本 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款 （2）自建：达到使用状态前各项支出（非正常损失除外） 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程 2、内部转换形成的投资性房地产 （1）自用建筑物转换 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧（已提折旧） 公允价值变动损益（借方差额） 贷：固定资产（原值） 资本公积-其他（贷方差额） 公允价值低于账面价值的差额计入变动损益，高于账面价值的差额计入资本公积 （2）存货房地产转换 借：投资性房地产-成本（公允价值） 公允价值变动损益（借方差额） 贷：开发产品 资本公积-其他（贷方差额） 公允价值低于成本的计入变动损益，高于成本的计入资本公积 后续计量 （1）收到租金 借：银行存款 贷：其他业务收入 （2）资产负债表日 借：投资性房地产-公允价值变动（或贷记） 贷：公允价值变动损益（或借记） （3）处置投资性房地产 确认收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 B、结转成本 借：其他业务成本（账面价值） 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（或借记） 同时： 借：公允价值变动损益（或贷记） 贷：其他业务收入 注意：原转换日计入资本公积金额，一并结转。 借：资本公积 贷：其他业务收入 不同计量模式的区别 成本模式计量，计提折旧和减值准备；公允价值模式计量不提折旧和减值准备。 成本模式计量，不计算公允价值变动损益；公允价值模式期末计算变动损益 同一单位只能使用一种计量模式，不得同时采用两种计量模式 成本模式符合条件可以转换为公允价值模式计量，作为会计政策变更处理；已采用公允价值式计量的不得转回成本模式计量。