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（房地产项目管理）房地 产项目前期运作流程 房地产项目前期运作流程 一、房地产投资决策 1 、项目的选择 要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保 障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观房地产市 场做全面、深入的调研，还必须对项目做可行性研究分析： 1）房地产有效需求量：从市场供应量和需求量两方面综合考虑。 预测需求量可以从以下三方面着手，一是国家宏观经济形势对房 地产业的影响；二是区域经济发展对房地产业的影响；三是目标 城市、目标地区房地产供求现状及走势、价格走势、成本走势、 效益走势。 2）政府政策和宏观经济环境：必须考虑国家法律和政府政策允许的 投资范围、投资导向及优惠政策、政府对城市规划及规划的控制 水平，对房地产的行业管理方式、法定投资程序及向房地产业征 收的税费。 3）投资者的实力：自己的投资经验及投资管理经验，筹资、融资能 力。 4）可能获取土地的位置及规划条件：不同的地段位置有不同的特点 和不同的用途，适合于不同的项目，项目的类型应该与地段相吻 合。同时要考虑城市建设的发展规划和计划。 5）项目投资收益率 上述五个要素是项目选择时必须考虑的基本要素，但最终决定选 择哪个项目，还必须结合可行性研究分析才能做出。 2 、项目的可行性研究 可行性研究的内容： 1） 投资环境研究：指政治、经济、法律保障环境。 2） 市场调研及预测：总量包括市场现状和发展趋势、街区功能 的配置和变迁、社会商业利润和社区文化及地段、交通等。 3） 具体包括同类楼盘的供应量、空置率、实际价格，同类楼盘 中哪些楼盘的销售情况具有代表性，同类楼盘中哪个地段的 楼盘最好销为什么？买家最感兴趣的是什么，最好销的户型 和面积是什么等。 4） 项目开发用地及街区调查：土地状况、拆迁、市政情况、周 边相邻单位及用地情况。街区调查包括街区的单位、性质、 规模、常住及流动人口的文化水平、职业、街道宽度及交通 状况、经济发展水平等。 5） 项目规划设计方案及工程建设成本测算：投资者在规划设计 前，必须根据市场调研的结果提出规划设计要求，包括小区 总体建筑规划要求、建筑风格、绿化及街景要求、采光通风 和色调要求、安全系数要求、结构和布局设计要求、设备要 求、管线要求、成本控制要求等。 6） 开发建设计划及组织：前期开发计划、工程建设计划、建设 场地布置和施工队伍选择。 7） 营销方案：包括经营方案和销售方案两部分。 8） 经营方案根据投资策略、投资者实力和市场预测情况，可分 为出售和出租以及二者相结合三种方式。 9） 销售方案包括预售与建成后现房出售两种运作方案。销售方 式－自销还是委托销售、销售策略、价格策略、广告宣传、 销售进度等。 10） 投资估算与资金筹措：资金投入、现金流量等，资金筹措方 式包括投资者自有资金、发行股票与债券、银行贷款、预收 购房款等 4 种。 11） 风险分析：政治风险、经济风险、市场风险、政策风险、自 然风险。 12） 经济、环境、社会效益评价 13） 可行性研究的结论及建议 3 、开发项目的资金筹措 1） 企业自有资金：尽管 “永远不使用你自己的钱”通常被说成是 发展商的第一信条，但事实上，绝大部分房地产开发企业或是 利用现有的自有资金支持项目的开发，或是努力通过多种途径 扩大自己的资金基础。尤其是国内地产开发投资的特性本身就 要求发展商必须有一定的自有资金投入。 2） 银行信贷（间接融资）：实际上就是 “借钱赚钱”或 “借鸡生 蛋”举例说明： 3） 假定某发展商现有自有资金3000 万元可投入房地产开发项目，当前房地 产开发投资的收益率（投资利润率）为每年 20％，贷款利润为每年 10％。 如果发展商不向