物业管理理论与实务 模块二：物业管理常规服务 2.4.3 附属设备设施维修养护管理.pptxVIP

物业管理常规服务昆明冶金高等专科学校 杨蕾颖 5630201111早期介入和前期物业管理2物业安全管理目录物业环境管理3CONTENTS4物业设施设备管理5物业客户服务管理Part 4房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理概述房屋维修养护管理附属设备设施维修养护管理附属设备设施维修养护管理3一、附属设备设施维修养护管理概述（一）附属设备设施维修养护管理的含义 物业的附属设备设施是指附属于建筑物的各类设备设施的总称。它是发挥物业功能实现物业价值的物质基础和必要条件。因为,没有物业的附属设备设施,不仅物业的构成不完整,而且建筑物也将无法发挥其应有的功能和价值。 物业的附属设备设施维修养护管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能,对其进行保养维修,使之能够保持最佳运行状态,最有效地发挥效用,从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。（二）附属设备设施维修养护管理的作用（三）物业附属设备的分类通风系统供配电设备系统 空调系统供水系统供暖系统电梯系统燃气系统排水系统弱电系统停车系统普通照明系统特殊用水系统二、常用设备系统的维修养护管理（一）供配电系统1.种类划分 物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电;按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电;按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电;按供电性质分为长期供电和临时供电。（一）供配电系统2.主要管理工作(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。(2)制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度,同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。(3)建立供配电系统技术档案。(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗晶等,并建立零配件供应渠道和供应商名册。(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验,确保用电计量的准确性。进行用电统计分析,做好用电调度和用电计划工作。（一）供配电系统(6)建立临时用电管理制度,对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算,进行合理的负荷分配,尽可能保证三相平衡,任何情况下都不允许超负荷供电。(7)要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。(8)做好节约用电工作,降低损耗。(9)限电、停电要提前通知业主、物业使用人。（一）供配电系统(10)供配电运行可建立24小时值班制度,发生故障时应能及时组织力量抢修,尽快恢复电力供应。(11)定时对备用电源进行检查,对蓄电池进行充电,对备用发电机进行运行试验。(12)重视无功功率和补偿工作,提高功率因数,改善用电质量。(13)进行公共用电的测算和计量统计工作,为管理服务费的收取和调整提供依据。（二）给排水系统1.种类划分(1)给水系统可分为生活给水、消防给水、中水和热水系统。(2)排水系统可分为:①污水系统,用于排放便溺用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤用水。有的建筑物还分为粪便污水管道和生活废水管道分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。②雨水系统,用于排除屋面雨、雪水。③工业废水系统,用于排除工业企业生产过程中排出的生产废水和生产污水。　（二）给排水系统2.主要管理工作(1)建立给排水管理队伍,负责小区范围内室内外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。(2)建立给排水运行管理和维修保养管理制度。(3)建立给排水工程技术档案,特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。(4)配备必要的工具和安全防护用品,准备相应数量的零备件和易损易耗品。(5)制订供水计划,保证供水的水压、水质。如需限水、停水,则要提前通知用户。（二）给排水系统(6)有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施,每年雨季来临前要清理疏通排水工程。(7)做好节约用水工作,防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。(8)对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算,为管理费的收取提供依据。(9)定期清洗供水水箱和水池,防止二次污染。（二）给排水系统3.注意事项(1)应保证消防用水的基本储备。(2)北方地区应注意冬季管道防冻,避免发生水管爆裂、跑水事故。(3)餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池,防止油污直接排入排水管道,要定清理化粪池和隔油池,防止污水管道堵塞。(4)采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放,不允许污水通过雨水管道排放。（三）消防系统 物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂,典型的高层建筑消防系统通常由8个部分组成。 安全疏散和防火隔离系统 消火栓系统 火灾报警系统自动喷洒灭火系统 消防控制中心 手提式灭火器防排烟系统其他灭火系统（三）消防系统2.主要管理工作(1)配备消防设施主管技术人员,要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验,又有必要的消防知识,有较强的工作责任心。(2)建立严格的消防设施管