物业相关法律法规汇总知识分享.docVIP

二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》 （三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度 的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作 （一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》 3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》 （二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》 （四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金 《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》 （七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》 关于猎狗和兔子 通过《猎狗和兔子》，我们可以看到这样一个事实，与企业的长足发展直接挂钩的是企业的人力资源部。而与员工联系最紧密的则是员工的薪酬。那么如何制定合理的薪酬，则是人力资源部的核心工作。在现在企业管理中绩效考核也是重要的制定薪酬的标准。 在故事一中，首先是关于目标的描述。猎狗的目标是为了吃一顿饭，而兔子的目标是活命。于是出现了牧羊人看到的场景。小的反而跑的更快。在企业当中，也要适当的引入竞争机制，为员工设定目标，在不同的人的价值体系当中，对于目标的看法也存在差异。有的人全力拼搏，为的是能够实现既定的目标；有的人看似在追赶，其实并不是他的主要目的。所以在进行绩效考核时要只有设定合适的目标值，才能够真正发挥每个员工的潜力，提高企业的效益。 在故事二中，猎人受到启发多买了几只猎狗，捉到兔子的有骨头，捉不到的没有骨头。管理问题随之出现，奖惩制度诞生。这相当于企业的发展扩张阶段，随着市场需求的增加，开始招募新人加入。为了吸引新人就会提供有一定诱惑力的奖惩制度，新人变成老人之后开始互相比较了，我做的多，为什么得到的报酬却并不多，于是滋生了一种互相攀比的作风，导致效率低下，服务态度下降，客户的流失。导致绩效考核方式已经滞后于目前的企业状况。这时需要新的绩效考核方式的出台。 在故事三中，猎人更换了方式，不再以数量为标准，而是以重量为依据。在经过一段时间的繁荣之后，猎狗们开始考虑自身的利益了，于是猎取食物的数量又开始减少。企业经过了一定的扩张和调整之后，老的员工渐渐的开始关注自己的利益了。企业势必会淘汰老的员工或者没有学习再造能力的员工，这时他们开始怠工，更为严重的是，他们的这种态度，导致企业的出现所有员工消极工作的状况。严重影响企业自身的发展，这时企业必须采用必要的激励机制，避免员工出现消极的情绪。避免企业因此而遭受不必要的损失。 在故事四中，猎人开始采用长期激励的方式，达到一定数量之后，即使捉不到兔子，也会给几根骨头。然而好景不常，猎狗又有意见了，甚至出现了有猎狗离开猎人的现象。企业意识到不给员工提供一定的保障员工就会抗议，需要长期的激励机制来保证员工的长期利益。那么必须给企业员工提供一定数量的期权来保证员工在未来出现劳动能力下降或者丧失的情况下能够有记得收益。于是员工为了获得这些收益而努力工作。工作过程中他们也在思考，我得到的这些收益和我的付出之间是否成正比呢？一比较心里开始不平衡起来，我为企业才创造了那么多的价值，到头来分给我的居然那么少，在这种心理暗示之下，他们开始纷纷离开，自立门户。企业虽然获得了很多的收益，然而这种“明星”员工的流失也必将影响企业的发展。所以企业还是需要思考用更好的方式留住员工。 最后在故事五，猎狗们纷纷自立门户，还和猎人抢兔子，令猎人很是恼火。于是引诱了一只野狗。从野狗那得知，“猎狗吃骨头，但吐得却是肉。虽然并不是每只狗都有肉吃，有的甚至连骨头都没得吃。所以会被猎人诱惑。”于是猎人改革了原来的激励方式，长期效益和短期效益并存，使得野狗也强烈要求回归猎狗队伍。企业的领导者在经历了创业的阶段、发展阶段之后，企业更