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物权法最新解释 2009-05-27 10:10:03|??分类： \o 默认分类 默认分类 阅读125 评论0 ??字号：大中小?订阅 ? 审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （09年3月23日通过） 第一条 依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应认定为物权法第六章所称业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可认定为物权法第六章所称业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，及车位、摊位等特定空间，应认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）有构造上的独立性，能明确区分； （二）有利用上的独立性，可排他使用； （三）能登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属特定房屋，且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分； （二）其他不属业主专有部分，也不属市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按配置比例将车位、车库，以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或其他场地增设的车位，应认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可按下列方法认定： （一）专有部分面积，按不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按前项的统计总和计算。 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可按下列方法认定： （一）业主人数，按专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按前项的统计总和计算。 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失的，应支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不支持。 第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。 第十二条 业主以业主大会或业主委作出的决定侵害其合法权益或违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求法院撤销该决定的，应在知道或应知道业主大会或业主委作出决定之日起一年内行使。 第十三条 业主请求公布、查阅下列应向业主公开的情况和资料的，应支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，及业主大会或业主委的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应向业主公开的情况和资料。 第十四条 建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，应支持。 属前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途