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土地流转模式介绍 概念、定义、研究对象 农村集体土地按照用途可以分为农业用地 （农村土地承包经营权）、宅基地（宅 基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用 土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。 我国 《宪法》第10条规定：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所 有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组 三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。 在建设社会主义新农村的背景下，我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村 土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新，农村土地 流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。根据现有法律规定，我国土地所 有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包 经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。 基本流转模式 农村集体建设用地流转定义为农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通 过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式，将集体建设用地的使用权有偿交 付给其他经济主体使用的行为。 我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包经营权合作经营 为特征的土地合作经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模 式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。本文集中研究宅基地换房、土地承包 经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式。 农1:恵荃汛转欖式伉缺医注監 优点 可旳成农曲内那圭产誓黃的氓也配亡 林范国禺限虽■无法 聖帥毬屯卜W低；王地斫彳奴赛 出槌 人”司忙宇血I：也曲上施收益 求辛生产鉴茂至雨：3 圮L序％肚一九生才 ￡彳忑有恋英非农吱礼真卢薙在.+■地■愎吧 一忧性收逋；洗转瓷磁方佚幫帳 观紈轉拄济皱应：奋同 制 划说肄九快:炭啧业期 /押 祥决全也评佥飲报.促进土妊克峙 曲;钊嗯总蒙鬲产虫 殂川収攵生产比倉■卿*门?匕吒 声农简策他于生尸 年；容蜀則岌卜歸 时#41市堵儒亀噸于科举引址杭柑不同 没清社叶辻试轮风诚玲,5没 交破了土地迟母烹囿： 牯托 用逮韵二毗时％曉於配春严业 冬现丁一社封土地时馬 收贞竝，SL現农杆生严雯熏备豪 乱脸徒大.逋皆耳有一北毎泽駅 卢生fl棋舲那如’瞪 訖劲和忧叱缀坯；握壬很业生严的爭业 融、彩戍一定产竖冊态的衣料迪 感了嗔舞芈吉5■网、保 11 翁处耒恋?画區舛4氏荻朋主 翁处耒恋?画區舛4氏荻朋主 图1:转让撲式 剰余年限土地使用杈 . 政府 土地约定使用年限 二地补淫款 农民 土地出辻金-税黃 令业 戟瞬来注：13煞曙Z冢研龙 田2：出租模式 约定彳『艮钓土地使用约定左限的土比使用权 村条体 约定彳『艮钓土地使用 ? 图3：抵押楔式 抵押贷款 釣定年限的部分土电使用权 银行 农氏 股权.红利 年肢较良的土地仗则权 企上 A 2：早崩地寺典型摟乳比轶 地区 试点 液转范国 魂转华限 対建限制 蟆农工商 市、缜三级扶 不擇兴办 出戕.转 it. JL时 芯必司，时 取甚申苏 观划逗外再 盘禹不超过 50华 19M 社，乡媒金 州ftM 1.5也 更集依建址用 兄产井发 业 耗r 7令直 项目 1997 it.抵押. 義舟牧购， 土地斯有 承 t (M) 鱼业为圭 询礴亦谁收祛.土 地营邂黠门收耘 唤区外再愛 義條建渎附地 養養不樹te 过上堆承包 期限(po^) 产斡从事 总产舟嵐 联幫联 建-槌押 找塑区内4■竜 县風、费疔曲 養輒［￡衣 1999 乡植比府 甘和k比銅％ 1： ■和已办理农* 土庖市坊扯. 4: 5 tt 2001 转让、作恂 人由 資、岀祖、 土地所弃 者和储用 * 50%农氐社会曝 亠10%集爪如 织40%五毎分配 检戎氏 集律建设用地 录高不得超 址阿类富有 岀it龄斌高 不碍用于 岌建设 申世*建半心也31栏辰丄H注*的里茫:理找％雷探RUiJ ［D］禾底丈学,鋼奉體安订煤科宅 宅基地流转模式 宅基地置换是中国农村土地第三次改革， 通过农村地区土地制度的改革，缓解农 村剩余劳动力从第一产业向二、三产业转移与现行的制度之间的矛盾，解决农村 生产经营规模小、土地产出率低、大量农村住房闲臵、宅基地浪费严重等问题； 再根据城市建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩”勺原则，拓展城市建 设空间，为当地的经济社会发展提供土地资源保障； 保证基本农田保护面积不减 少，通过承包地流转和宅基地整理复垦，实现土地规模经营；农民集中安臵，解 决农村宅基地低效利用问题，提高土地节约集约利用程度，提高基础设施的建设 和利用率。 3.1.按主导方式分：政府主导、市场主导、农民主导 宅基地臵换的方式主要有政府主导