物业安全与风险管理 物业安全与风险管理 3012案例：小区业主家中被盗应由谁来赔偿损失.pptxVIP

[案例] 小区业主家中被盗应由谁来赔偿损失 我是某花园小区的业主，我家住在二楼，窗户外就是小区外围的公路。今年上半年，我家楼下一楼的住户在房屋装修时在外墙窗户上安装了四个窗户护栏，我当时就认为楼下安装的窗户护栏已经给我家造成了一定的安全隐患，为此，我要求楼下住户予以拆除，楼下的住户对我的要求一直没有答复。我又找到小区管理处要求协助解决，管理处到现在也没有采取有效的行动。前几天的一个晚上，我下班回家发现家中被盗，损失财物价值三万多元。经公安机关现场勘查鉴定，认定小偷是从楼下的窗户护栏爬到我家中的，为此我想要求楼下住户和小区管理处赔偿我的经济损失，请问我的要求是否合法??[案例分析] 本案例看应从两个方面来进行分析。首先，该业主与楼下住户的争议是属于一个相邻关系的纠纷，作为楼下的住户负有不设置对上层住户构成潜在危险的设施的义务，按照我国《民法通则》第八十三条的规定，不动产的相邻各方应正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍，赔偿经济损失。该业主楼下住户安装窗户护栏的行为，构成了对该业主住宅安全的危害，事实上，这种危害已经被现实不幸证实了，该业主完全可以要求楼下住户拆除窗户护栏，排除安全隐患，该业主可以通过法律途径强制要求楼下住户拆除窗户护栏。但这并不意味着楼下住户一定构成对该业主家中财产被盗的损失赔偿。要明确的是，楼下的住户安装窗户护栏这种行为本身并不构成对该业主的侵害和妨碍，而是这种行为带来了对该业主的潜在的安全隐患，可能成为犯罪分子实施犯罪行为的条件，这种条件与该业主家中被盗不能形成法律上的因果关系，因此，该业主只有对楼下住户要求消除危险的请求权，而没有主张楼下住户赔偿该业主家中被盗经济损失的请求权。[案例分析] 至于物业管理公司(小区管理处不是独立法人，没有独立的法律地位)是否构成对该业主家中被盗的经济赔偿的义务，有两个问题值得关注。其一是小区的物业管理在保安措施上是否存在过错和这种过错是否与该业主家中被盗构成法律上的因果关系，这一点的举证责任在该业主，即如果该业主不能提供明确的证据来证明“是”的话，物业管理公司就不承担对该业主的赔偿义务。其二是物业管理公司在对楼下住户的装修审批和装修监管上是否存在一事实上的过失。从目前的法律规定来看，物业管理公司在装修的审批和监管上需要审核的只有两点，一是看装修是否影响了房屋的外观整洁，二是看装修是否影响了房屋的建筑结构。是否构成对相邻权的损害不是物业管理公司装修审批的必然条件，退一步讲即使相邻权内容是物业管理公司装修审批和监管的必然条件，那这种过失也不能从法律上证明与该业主家中被盗形成因果联系，因此，该业主也无权要求物业管理公司承担该业主家中被盗的经济损失。 [解决方法] 物业管理公司日常工作中，要加强安全工作就要抓好以下几项：保安队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督和巡查；电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区的安全，树立物业管理公司的良好社会形象。 认真准备相关法律政策，主动与该业主沟通，明确什么是物业管理、物业管理的内容、物业管理企业的责任和义务，以此说服业主。同时，还要表明对楼下护栏，物业管理处已经做了很多工作，通过此事，力争作好楼下业主工作，早日将其拆除。另外，物业管理处也将积极努力配合公安机关侦破此案，使业主的损失能够降到最少。 最后，物业管理处为了保障业主、物业使用人家中财物的安全，将进一步加强小区内的公共秩序服务，加强宣传，让业主或使用人能够强化防盗意识，采取参加财产保险等自我保护措施，共同加强安全防护，减少发案，营造安全环境。 案例、物业管理放行条制度是否违法？2009年11月上午，业主朱某租用一辆轻货车到湾畔花园小区搬运一大二小旧沙发。到小区出口处遭保安阻拦，称无“放行条”不放行，朱某称“放行条”于法无据，妨碍、侵害了公民的自由出入权，是违反宪法的违法行为。“放行条”作为物业管理一种手段不具有强制性。如果你怀疑我偷盗他人物品，你可以报警。但门卫保安不听朱某的劝说，仍然要求朱某出示“放行条”才能放行。无奈之下，朱某不得不将沙发又运回到家。此后，朱某将物业公司告上法庭。原告称：被告以安全为借口、擅自立私法，强逼原告遵守，其行为侵犯了原告的自由出入权，并使原告蒙受租车损失。被告的行为违反了《物业管理条例》第47条第2款已构成侵权，请求被告书面道歉并赔偿原告经济损失800元。问题一、被告制定的放行条制度是否合法？二、被告是侵害了原告的自由出入权？三、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？