旧城改造规划的理解和案例（可直接使用）.ppt

* 应从不同层面看待旧城改造规划项目 旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性 。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向： 技术角度（微观层面） 市场角度（中观层面） 城市发展角度（宏观层面） * 技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 容积率 建筑 承载力 水电 配套 交通 外观 负面影响（消防、治安） 资源占用等 * 技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 拆赔代价（经济测算） 房地产市场发展 开发顺序及难易 资金问题 开发商意愿 利益平衡等 政策－规划奖励、改造政策、规划审批 * 技术角度 （微观层面） 市场角度 （中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 产业 环境 空间布局、功能用途 风险（政治、社会、管理） 紧迫性 城市意象 可持续发展 外部环境 未来机遇 * 旧城改造规划的视野 城市未来十年发展大战略、大方针 与周边大区域未业发展找到关联 旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响 旧城改造 为城市能贡献什么？ 改造对未来城市发展能够起到的作用 城市未来发展的瓶颈 判断旧改造对城市未来的意义 建立指标体系 活力 竞争力 土地利用 税收 城市管理 …… 成为城市发展的利器 对未来的预见力 * 对未来的预见是改造规划“定位”的基础 城市现所处阶段 对未来发展指标判定 GDP 人口 产业 城市化 房地产 国内外相同阶段的城市指标 通过对比国内外城市相同阶段各项指标 对城市未来发展预见 改造对城市未来发展影响预见 人口要素 文化要素 资本要素 产业 土地要素 市场 城市环境 法制与政策 * 改造规划“定位”的最佳方向 我们的定位 对城市未来发展预见 城市优化 城市竞争力 城市管理 站在“城市”的视角而非“项目” 对城市旧城改造剖析 剖析旧城 旧城改造对城市未来的影响 对未来准确的预见是领导决策的基础 旧城改造发展纲领与策略 实施应具备的条件 实现条件的策略 * 局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合 旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定 旧城改造 城市更新 涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容 内容 动因 注重 内涵 防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损） 着眼于区域的整体发展，城市的整体更新 城市的综合战略计划 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划” * 旧城改造规划的重点问题 * 需解决的一些主要问题 I－定位 发展战略——立意、目标取向，决定战略高度 整体定位——决定价值实现 II－规划成果 功能布局 技术成果 III－容积率 经济测算——制定容积率依据 容积率确定——与现状规划的对比和调整 IV－实施支撑 实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制 规划奖励——决定资源利用 政府规划审批－审批支撑 * 改造规划需研究解决的关键点 应重点关注以下八大关键点： 改造目标体系建立 改造政策问题研究 资金平衡问题研究 开发控制问题研究 社会效益目标 市场价值实现 改造进程目标 对开发主体的政策：容积率奖励、地价减免等 对拆迁补偿的政策 对“原居民”安置的政策 政府资金援助条件及方式 投资收益细目的分类列举及平衡计算 新增土地价值清算 政府在开发过程中的权利、责任及收益 开发商在过程中的权利、责任及收益 社会及国家在过程中的权利、责任及收益 风险控制 * 需解决的关键点（续） 功能布局与规划指标问题研究 建筑风格问题研究 开发模式问题研究 拆赔方案研究 核心功能区 规划如何为土地增值 指标如何使利润平衡 指标如何使土地增值 改造前后规划建筑风格的统一性问题 新建建筑与整体风格相容性问题 改建建筑与整体风格相容性问题 街区改造与整体风格相容性问题 改造主体分析 改造中利润实现主体与风险控制主体考虑 整体改造与局部改造 整体开发与分期开发 拆赔模式 拆赔比 经济测算 补偿方式 * 旧城改造规划案例－上海新天地 * 上海新天地－城市发展的新动力 南京路商圈 地铁口 地铁口 新天地 淮海中路商务圈 旧城改造启动项目 新天地为上海太平桥改造的启动项目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右 占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人 * 新天地的