对经营城市若干理念的思考.doc

对经营城市若干理念的思考 经营城市从狭义上讲是城市政府用市场化的方式对城市资源进行配置， 实现城市资源的 合理价值。 从广义上讲是将城市资源作为一种资本， 并且用市场化的方式实现与其它生产要 素的最佳组合， 实现城市经济效益。 经营城市是广泛运用市场机制和经营谋略来配置城市资源，优化城市发展、建设、管理的观念与行为方式，包括对城市自然资本、人力资本以及延伸资本（无形资产）进行集聚、重组和市场运营，以达到提高城市自身价值和竞争力，满足人民群众的物质文化需要，实现城市可持续发展的目的。 1.经营城市出生产力，出经济效益、社会效益和环境效益。在计划经济时期，城市发展 以工业生产为核心， 忽视非生产领域的作用及价值，甚至提出先生产、 后生活，违反了城市 发展的规律，造成城市基础设施、居民住房、服务设施、公共环境的欠账。随着市场经济体 制的建立， 城市建设及其相关资源的商品化、 市场化， 城市本身已具备了创造生产力的基本 要素， 成为加快经济发展、创造投资环境、提高城市竞争力等必不可少的组成部分。运用经 营城市理念，加快对城市资源的可持续开发， 不仅能够产生社会效益、 环境效益， 而且可以 创造出经济效益。 从中国城市发展的动力来看， 现代城市的先进性主要体现在城市的综合竞 争力上， 而城市的竞争力又体现在城市的生产率或生产力上， 经营城市对提高城市竞争力起 着至关重要的作用。 2.花明天的钱，圆今天的梦，加快实现城市现代化的目标。需求创造供给，消费带来投资。在城市发展的道路上，城市建设是渐进式的，但是如果运用好经营城市的理念与手段， 进行适度超前投资、 信用消费， 则可以大大缩短城市现代化的过程。 例如目前中国正在热火 朝天地开展住房、汽车消费信贷，使许多居民通过贷款提前实现了住好房、住新房的梦想。 如果把住房消费信贷的模式放大到整个城市的建设上， 搞好资本运作， 使城市土地、 基础设 施、房地产等资源的开发利用得到提前实现， 那么城市的竞争力、 生产生活环境质量就会大 大提高，其意义远大于住房消费信贷。应注意的问题，一是不能超越城市资源、财力的供给 能力搞过度开发、竭泽而渔，二是要防范和化解资本运作可能带来的风险。 3.经营城市应形成多元化的投融资机制。通过动员社会各方面的资金，引入市场竞争机 制，形成多元投资的格局。今后的重点是放开市场准入， 实行投资的国民待遇，调动民间资 本、外资和有实力的企业集团的积极性，利用股份制、 BOT 、 TOT 等方式进入城市建设领 域。为鼓励、吸引、动员社会资本投资城市建设，对政府主导的城市基础设施等项目，可以 用政府投资来吸引社会资本，用政府 1 元钱，吸纳社会投资 2 元钱，向银行贷款 4 元钱，达 7 元钱的城建投资规模， 形成 “投一引六 ”的效应。 还可以将城市的存量资产转让给民间资本与外资，实现投融资主体的多元化。 4.以创新的观点审视城市资源。将城市的存量资产按市场规律和市场机制优化配置、重 组后，可吸引社会资金参与开发与运营，从而产生良好的效益。应以创新的、市场的、资本 的观点来重新审视城市的各种资源， 这不仅可以挖掘现存的资源， 而且能够发现许多新的资 源。城市存量资产的流动与变现是城市增量资产扩张的前提， 如果存量资产不能盘活， 增量 资产就无法形成。以证券市场为例， 一级市场是股票、债券等证券的发行市场，二级市场是 存量证券的交易转让市场，两级市场互为作用，互相促进。没有一级市场的新股票，就没有 二级市场的交易品种； 没有二级市场的自由流通， 股票不能及时变现， 就没有新股发行的可 行性。 因此，对历史上开发城市资源所形成的大量存量资产， 应通过建立城市资产的交易市 场，为其流通提供场所， 以充分发挥市场配置城市资源的作用，同时也为社会资本、外资的 进入创造条件。 5.利用城市发展的总体规划，引导国内外对城市建设的投资方向。城市规划是对一定时 期内城市的经济和社会发展、 土地利用、 空间布局以及各项建设的综合部署和具体安排。 城 市规划通过确定城市未来发展目标， 制定实现这些目标的途径、 步骤和行动纲领， 从而引导 1 城市的发展。 城市规划作用的发挥主要是通过对城市空间， 特别是土地使用权的分配和安排、 城市功能的定位、 城市环境的完善等来实现的。 由于城市规划的对象不仅包括了几乎所有的 城市资源， 而且为城市的发展创造了新的资源需求， 因而对社会资本和外资进入城市建设投 资领域具有导向性作用。 6.城市建设项目投资回收期长并不是劣势， 只要其资产有保值性和流动性， 即使 100 年 收回也正常。 城市建设项目一般是各类产业中风险最小的投资项目， 具有市场和长期收益的 稳定性， 因而具有经营的优势。 随着城市的发展和功能的提升， 城市公共设施等重要资源呈 现出大