新余市住宅市场市调.ppt

新余市任宅市杨调研报告 PR7整体住宅市场分析 P72民意调查分析 ▲九力崆 龙小学 最城北 北湖 孔 松心区域 最城南) 总体区域概况 1、从目前新余市域结构划分中我们得出以下结论 以火车站为平行分割点,新余楼盘分为南北两区 南区目前在售及在开发楼盘面积明显落于北区, 一是,南区土地供应资源有限 是,作为老城区,前期整个新余城市规划不合理,大工业的大量遗留 造成整体空气差,居住环境差 三是,政府目前的规划方向是往北区发展,且开发力度大,生态环境明 显高于南区 2、新余整体楼市存量大,单体盘数估计在100左右,除少数楼盘(如春龙金 色海岸,暨阳花园,恒大城等)市场反应十分强烈外,整体去化程度一般。 区位优势分析 域交通 商业 配套 生态环境 城南核心区域交通达性最优,快速车道与商业中心,人流集中老城区,学校,医院,差 人行通道密集,互为交叉处,消费最优地带 商业布局较为分散, 交通通达性优,多为快速车遵闫前没有较为成熟的 商业集聚区,消费人成熟 群多为就近人流 孔目江 通达性强 高档消费生活区,周基本成熟 边商业布同基本成熟 最城南 区域四周通达性差,分离区域商业基本缺失 不成熟 最城北 通达性好,快速车道 有待发展 不成熟 结论:城南核心区域依旧占据市域最佳地带,孔目江周边地块总体居住环境最优, 北湖公园地块为目前开发最优区域,发展后劲强 销售情况分析 城南核心区域去化速度最快,新推楼盘的去化速度在80%以上; 孔目江区域以本地暨阳房地产开发公司为代表的楼盘去化90%以上 北湖片区由于学区及生态环境优,楼盘众多,但由于市域总体存量大,去化一般,整体 保持在50%左右 ◆最城南区域由于单价低,多数楼盘在经历一期二期火爆销售后,去化速度放缓,总体也 在60%左右 最城北区域多为本地高端楼盘,单价高,但居住质量与楼盘品质优,去化在40%左右 当地消费者对新开楼盘的热度可观,品质与品牌楼盘市场认可程度高; 总体存量依旧庞大 价格分析 目前总体市场均价在4000-4500左右; ◆从最高与最低两个基点分析 城南核心区域价差最小,基本稳定右 城北区域价差最大,范围扩间 ◆从各个片区的价格分析 最域南为最低点问 城南核心区域为:4500-5150区问 北湖片区波动范围大:3200-450055008000多个区间 孔目江周边区域间 最城北区域间 片区价差明显,涨幅小但走势平稳,核心居住区往北扩 以景观生态为主导的楼盘价格总体高于平均水平 户型分析 ◆主力户型布局各在售楼盘较为统一,以三室两厅为主导,面积控制在110-140区间 ◆其次以两房产品为主,面积区间在85-110区间; 140以上的大户型较为少见。 ◆高层得房率基本稳定在80-85%左右;多层在90%左右 ◆品质楼盘的物业基本外包,区间在0.6-1.2/m区间 3房户型为市场主导户型,各楼盘大户型的推量较少 建筑设计分析 ◆整体市场以高层产品为主导,注重景观与楼体的错位统一,设计规划水平较高 ◆大盘更注重景观设计,以花房,阳光房,生态房为主卖点诉求的楼盘众多;、 ◆外立面风格差异化不明显,基本为欧式、新古典、现代三种风格 销售策略分析 主打优势 学区 生态环境 按揭优惠幅度在φ9%,一次性付款优惠幅度大96%-98%区间