土地估价师《土地估价实务》模拟考试试题(一).pdfVIP

土地估价师 《土地估价实务》模拟考试试题 ( 一 ) 第一部分 计算题 共 3 题，各题分别为 30、30、40 分。要求 列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价 的单位为“元 / 平方米”、总价单位为“万元”。 一、某开发商拟投标某 70 年土地使用权的七通一平空地，面积 2000 平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅， 最大容积率为 4 。 根据有关调查研究显示， 该项建设周期为 2 年，取得土地使用权后即 可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米 2000 元，第一年投入 40%， 第二年投入 60%，目前贷款年利率为 8%，建成后即可全部售出，售价 预计为 4000 元/ 平方米，销售税费为不动产总价的 6%，要求利润不 低于不动产总价的 15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为 地价的 2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。 二、某城市有宗地 F 因拍卖需要评估， 现有 5 宗类似的土地交易 案例，条件如下。 项目 A B C D E 待估宗地 成交价格（元 /m2） 500 600 950 1020 1300 交易形式 协议 协议 招标 招标 拍卖 拍卖 交易时间（年、月） 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5 土地使用权年期 50 70 70 40 70 50 容积率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5 区域因素比较 繁华程度 +2% -1% 0 -2% +3% 基础设施 0 +3% -1% +3% 0 交通状况 -1% 0 +2% -1% -2% 个别因素比较 宗地形状 0 -2% +3% 0 1% 宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0 临街类型 +1% +1% 0 +1% -1% 表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较， 表中数 字为正时，表示交易案例宗地条件优于待估宗地，表中数字为负时， 表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差， 数字表示对宗地地价的 修正幅度。根据调查，该城市交易形式修正系数为：协议 0.6 ，招标 0.8 ，拍卖 1.0 ；地价指数以 2002 年 1 月为 100，以后平均每月递增 1 个百分点；土地还原率为 7%；此类用地的最低容积率为 1，容积率 在 1— 1.5 之间时，容积率每增长 0.1 ，宗地单位地价比容积率为 1 时增长 5%，超过 1.5 后容积率每增长 0.1 ，单位地价比容积率为 1 时 增长 4%。 根据上述条件，按下列要求完成计算： （1） 编制地价指数表 （2） 编制容积率修正系数表 （3） 计算宗地 F 在 2003 年 5 月 50 年期的单位地价 （计算结果 保留一位小数） 三、某市一综合大厦 , 于 1995 年 10 月底建成 , 用途为综合 , 其中 1~3 层为商场 , 建筑面积为 4000 平方米 ;4~10 层为写字 , 建筑面积为 7500 平方米 , 建筑总容积为 4. 该大厦用地是在 1993