湖塘水漾年华专题计划报告.doc

湖塘“水漾年华”策划汇报 常州新区鸿森房产营销代理 20XX年12月 目 录 一、湖塘房地产发展现实状况 二、项目介绍 三、项目SWOT分析 四、竞争对手分析 五、项目整体定位 六、项目形象专题定位 七、目标用户定位分析 八、项目整体计划和建筑提议 九、户型提议 十、物业配套及景观设想 十一、开发步骤及销售安排 十二、初步营销推广策略 十三、项目VI系统作品展示 一、湖塘房地产发展现实状况 宏观经济分析 素有“苏南五虎”之一武进区经济发达，数次跻身全国百强县十强之列，而湖塘系武进区政府所在地，湖塘全镇人口13万多，20XX年全镇农民人均收入6185元，职员人平均工资11758元，人均储蓄额21355元。湖塘素有纺织之乡美誉，日出万匹，经纬天下，纺织造就了湖塘包含湖塘周围乡镇众多富翁，有雄厚购房消费潜力。 武进现在定位为常州城市副中心，大常州居住中心开始南移，湖塘正面临新一轮发展机遇，城市建设正发生着日新月异改变，放眼二三年内，这里将是一片崭新天地，这里将上演新城市传奇。 2、湖塘房地产市场研究 需求量 伴随常州特大型城市建设力度加大，城市拆迁量剧增，今年常州房地产市场需求量急剧扩大，加之今年商品房完工面积降低原因影响，房地产市场整体展现供不应求情况，价格不停攀升，炒房现象出现。据相关部门统计，1-10月份全市完工房屋面积95万平方米，同比下降28.6%，全市商品房成交销售98.2万平方米，同比下降13.6%，商品房现房成交价每平方米为2284元，同比上升18.5%，而商品房平均销售也达成了每平方米3000元以上。 在大常州宏伟计划蓝图中，武进被定位为“大常州城市副中心”，大常州居住中心南移，而湖塘首当其冲。湖塘版块，自1999年年底开始升温，直至现在，价位从当初800元每平方米升到2400每平方米，涨幅尤以今年最高，但炒房程度远不如常州市区，整体是很健康。据统计，20XX年上六个月武进开发面积达29万平方米，销售面积17万平方米。湖塘价格上涨一是全国性大环境驱使，二是常州政府以南北发展为关键计划使然，运河改道、淹城森林公园、大学城、高速公路、常武十里景观大道、武进高新区建设等等，这些全部加重了大家选择湖塘时砝码。20XX至20XX年开盘销售住宅类项目，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓均已售磬，足以说明以后几年湖塘区域购房需求量很大。 但就整个常州来说，新北区均价靠近3000元/平方米，而常州老城区均价已经超出3000元/平方米，而湖塘均价不超出2300元/平方米，说明湖塘房地产业潜力很大，前景十分看好。 支付能力 湖塘因为纺织业比较发达，消费能力较为雄厚，尤以中产阶层消费需求巨大，购房者中以二次购房居多。依据市场调查结果显示，100--130平方米、三房二厅户型、总价在30万以内房子最为抢手。 项目规模层次 20XX至20XX年开盘销售住宅类项目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中凉六期、丰乐公寓，除分几期开发四季新城50万平方米建筑规模外，其它均为中等偏下规模，通常在15万平方米以下，档次大多定位中等次，其中新城芳草园系武进区第一个纯小高层小区，档次较高宣传突出前公园后超市，和教育联姻,较有特色。 以后，武进房地产发展将坚持“成片开发、规模开发”思绪，催生了部分超级大盘。比如，20XX年湖塘房产界将要上市新楼盘有：新城南全部，政法广场南金桥房产地块，新城房产夏雷村500亩地块 。其中新城房产两个项目一个南全部占尽规模优势、一个夏雷村地块紧临本案，将成为本项目未来关键竞争对手。 主力户型导向 湖塘地域纺织业发达，通常私营业主老板多是“有车一族”，以在常州市区购房为荣，实际在湖塘购房多是机关单位企业中层阶层，所以，在湖塘100-130平方米之间，以经济实用为主大小三房为主打户型也是一个肯定。其中新城芳草园105平方米三房一厅一卫户型十分好销，说明经济实用、功效齐全房型深受市场欢迎。 3、住宅区域调查汇报 户型结构 湖塘楼市以多层、小高层住宅为主，多层为砖混结构，小高层为框架结构，建筑形态、多为板式住宅。产品户型丰富多样，精巧两房、适用大小三房、尊荣四房、豪华五房，空中别墅可满足不一样层次消费群购房需求。市场主打户型为100-130平方米大小三房。 交付标准 湖塘楼市交付标准基础同常州相同，基础是毛坯房，现在还没有出现全装修概念。交付时，多种管线预设到位，通常单元电子防盗门、进户防撬门安装到位，有线、宽带端口预留，业主基础装修后就可入住。 承受总价 30万是常州楼市一个分水岭。通常工薪阶层购房多选择100-130平方米大小三房，总价25万左右。私营业主等高端消费总价则在40万以上。 付款方法 湖塘购房付款方法和常州基础相同，一次性、银行按揭、公积金贷款、分期付款方法多样灵活自由，