项目定位报告模板.docx

南京鼓楼区某楼盘项目定位报告 刖 目 《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜 者，得算多也。”什么是庙算？对房地产开发来说， 就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把 握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了 项目的成败。 本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市 场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用 价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目 标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即 在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资 源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩 短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界 树立卓越形象的目的。 、社会经济背景简要分析 (一) 总体宏观环境 国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于 国家经济的发展。 整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入 WTO给 国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。 飞 投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有 利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估， 以及后续相关政策的内容而定。 非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量，都将有一个 较大的发展，将成为未来市场中最活跃的部份。 2、区域经济及微观环境 本市经济发展势头良好，持续五年保持10%以上的增长速度，给城市 发展奠定了良好的经济基础。 经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量80%的国有企业中 的亏损面在减少，经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。 经济效益在各行业之间的转变明显。一方面，一、二类产业和传统行 业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显，相关从业人 员的收入水平提高很快。虽然这部分总量逐年增加，但还未成为社会 主流。与沿海及最发达城市相比，质与量上还有很大差距。虽然，这 一阶层已经形成，但是力度与厚度，还很薄弱。 全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期内不会有大的提 高，且社会财富阶层归集现象日趋明显。 以住房需求为代表的市场需求增加，梯级的消费特征日趋明显，消费 信心、消费力上升，消费观念与消费品味不断提高，但居民消费水平 与消费能力不协调。 城市进程的步伐进一步加快，“一小时都市圈”的构架建立，使南京市做 为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。 3、行业背景 房地产业具有的和其它行业与人民生活高关联度与高紧密度的行业特 性，使其成为目前经济发展中增长最快最具活力的行业之一。 其对经济增长的贡献率日益明显，日趋重要，因此，国家在宏观与微 观上出台了一系歹0的相关政策，扶持、推动、规范房地产业向健康方 向发展。 行业处于上升期，发展环境好，发展前景广阔，但是，相对稳定与明 显的效益水平，加之相对低的进入门槛，使行业的竞争者日益增多， 竞争程度日趋激烈。 行业发展水平不断提高，相关政策的不断出台，促使整个行业的发展 更加有序，规范并推动行业的竞争水平、竞争层次向更高的方向发展。 结论：本案发展的宏观环境良好，微观环境有利，大的市场环境风险较小，项 目的开发处于有利时机。 二、项目市场环境分析 （一）南京市环境概况 1、南示市概况 南京为中国沿海经济发达省份7工苏省省会，简称宁，另有金陵、 建邺、石头城等别称。其地处长江下游，位于北纬 31度14分，东经 118度22分，东距长7工入海口约300公里，西靠皖南丘陵，北接7工淮 平原，南望太湖水网地区。届业热带季风气候区，四季分明，南京气候 特点：冬季雪少；夏季多雨，有雨涝，长江出现了大洪水；中秋阴雨连 绵，暮秋以后十旱少雨，年平均雨天 146天，年平均气温15.9度，年 均降雨量1214.5毫米。 南京现辖十一区（玄武区、白下区、秦淮区、雨花区、建邺区、 鼓楼区、下关区、浦口区、大厂区、栖霞区、江宁区）四县（六合县、 7工浦县、漂水县、高淳县），全市总面积 6507平方公里，其中市区 2591.78平方公里，总人口 623.8万人，其中城镇人口 443.46万,农 村人口 180.34万人。 南京土地规划自市中心向外共分为七个级别，市中心为一级，城 郊结合部为七级地；依社会经济文化发展程度的不同，鼓楼、玄武、白 下区为一类区域；秦淮、建邺、下关、雨花为二类区域；栖霞、浦口、 大厂、江宁为三类区域。