和顺_阳光城市三四季度策划战略方案.docxVIP

----确保开发利润率走可持续发展之路---- ----和顺?阳光城市三、四季度策划战略 根据股份公司下达的房产开发指标，要求年终所有开发的 房产项目税后利润率必须达到15%和顺?阳光城市立足南陵, 前期开发赢得了阶段性的胜利，取得了部分成果，但与股份 公司的开发目标要求还有一定的距离，为了保证整个开发过 程的总体利润，走可持续发展之路，南陵和顺各个部门分别 根据指标要求制定详细计划，为实现既定目标而进行阶段性 开发分解，并逐步落实到工作实际中去。 一、工程紧抓进度，控制时间节点： 从06年7月份至07年1月份，工程进度如下表，工程 部应该严格按照计划安排部署，保证开发节点，为营销 提供便利 策划推陈出新，保障楼盘的热销: 根据工程开发进度，策划上会相应的推出相关活动对新 老客户进行项目推介宣传，保持与开发节奏的一致性，从而提升项目的品质，为后期楼盘做出合理的价格而不断升温。为了对策划推广费用进行控制，针对南陵当地的人文风俗及文化底蕴，策划部将有针对性的开展以中 小型、大众喜好型活动为主，以大型公关活动为辅对项 目亮点进行深化、阐述，促使项目每期推出都有吸引人 的新卖点，从而达到项目的火暴销售。  广告新颖、客户定位准确: 根据南陵房产现状，和顺?阳光城市基本上已经达到家 喻户晓的地步，后期推盘只需在时间节点上予以深化与 炒作，告知开盘信息。由于广告及其他营销费用一般控 制在房产销售总额的 3%左右， 为了达到效果以及实现开 发 15%的利润，可以采用灵活的小、中型与客户互动的 活动为主，既节省了营销广告宣传费用也达到了预期的 广告宣传效果，所以后期作为户外推广这一方面将以与 客户联谊活动为主，大型公关性活动为辅的形式持续。 具体媒体仍以电视、短信、条幅、巨幅为主，适当时间 可以采取宣传单页进行上街派发，为了扩大项目的指名 度，《大江晚报》及《芜湖日报》可做为第二媒体选择对 象。 后期以观念广告及形象广告为主推，全力打造一种全新 生活理念，为繁忙的都市群体在新城区提供一快休闲与 锻炼身体的良好去处，适当减少促销性的广告宣传，主 动迎合客户，而不是强违客户意愿。以城区公务员及乡 镇经济较好的潜在客户为客源目标，进行挖掘。 四、开发成本预算控制： 房地产的开发成本包含有众多项目，每一个环节都必须 进行严格的控制，方能实现预期利润目标，工程成本预 算中具体大项有：建安工程费用、报批报建费用、设计、 勘探、监理费用、供电、供水、供气费用、景观工程费 用、门、墙工程费用、智能化工程费用、管理费用、营 销费用等，大小几十项费用，所以如果那一项超标就会 影响预期利润的实现，从此也可以看出房产开发是一个 复杂、多部门沟通协作的过程，是一个集体力量的凝结。 风险成本：和顺?阳光城市作为南陵城市的第一大盘， 其操作具有不可估测的风险，不可预见性较多，所以只 有在合理规避风险情况下，才能保证预期利润的实现， 考虑了风险成本后的利润也才比较真实。房地产开发的 利润应主要看现金利润，而不是实物利润，就是不以公 司到底开发了多少楼盘为衡量。 管理成本：南陵和顺目前具有职工约 50 人，一个规模化 的公司雏形以现，相比管理费用也随之增加，所以说作 为一个走可持续发展的大公司要有很强的协调和管理水 平，要不断提高自身的管理水平，这样才能降低管理成 本，为预期利润的实现降低投入。 时间成本：和顺?阳光城市的完全开发估计需要10年左 右，在这么长的时间里，怎么运作，需要一个人做充分 考虑，具有前瞻性，指导项目的发展。开发周期越短， 资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理和经 营成本也就越小，公司的经营状况才会越好。 预算部相关预算的准确性，对上层的领导决策起着至关 重要的作用，相关部门的协调配合也是十分重要，一个 长远目标的实现必须靠各个部门的完美配合。 在后期提价中，预算起着先导作用，成本加利润作为楼 盘提价的第一资料来源与确切指导，应该予以重视。 五、 提升价格之见： 房产的价格主要决定于两大因素，一个是原始成本，一 个是开发商的欲望，作为安徽水利上市企业在完成房产 开发的同时，肩负着一个重任，那就是携手南陵人民共 建和谐新社会 （包括防洪工程、 市桥河治理等），可谓是 责任重大，众目关注，所以在考虑开发成本及后期利润 的同时，还必须带有人性化的关怀政策。所以在提升价 格时，应该进行充分考虑，考虑市场的接受度及客户的 心理价位 , 有针对性、合理性的对项目的价格做出评估。 为了合理提升价格，必须对卖点进行合理整合，领读国 家房产新政策，预防后期开发隐患，突出项目亮点，选 择适当的时机适当的时间进行推广与宣传。 针对目前的南陵房产市场及和顺?阳光城市本身的地理 位置等因素，营销策划部有目的的对市场进行了分析， 并对和顺?阳光城市的后期开发及定价