龙湾新城三期一区可行性研究报告.docx

龙湾新城三期一区可行性研究报告 惠州奥晨置业有限公司 二○一一年七月 TOC \h \z \t "标题,1" 龙湾新城三期一区可行性研究报告 1 一、项目概况 2 二、项目投资环境与市场研究 3 四、项目SWOT分析 11 五、项目规划及定位 15 六、项目开发建设及经营的组织与实施计划 17 七、基础数据说明 17 八、项目投资估算、资金筹措计划 18 九、项目销售收入及利润的估算 20 十、项目经济效益分析 21 十一、项目评估结果 23 一、项目概况 1、项目名称：龙湾新城三期 2、项目地点: 位于石湾镇西南面，镇政府西侧，临近东莞石龙镇。南临龙湾新城一二期，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧邻石湾工业区。项目周边的配套设备有：购书中心、体育馆、银行、电影院（规划中）、商业中心、商铺、药店。 3、主要经济指标 （1）占地面积：24988平方米（三期总占地52688平方米） （2）总建筑面积：89532平方米（含地下室10817 平方米 ） （3）容积率：3.15 （4）绿化率：42.9% （5）建筑密度：20.3% （6）总投资：23200万元 4、投资商简况 项目投资商为惠州奥晨置业有限公司，该公司是广州奥晨房地产有限公司的控股子公司。广州奥晨房地产有限公司于2006年成立，依托投资者在玩具及动漫产业十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于优质物业的发展和投资”，是一家经营理念务实、操盘手法创新的房地产开发商。奥晨地产本着“因使命而聚集，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创新风格，立足于使其开发的每一个项目皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。 广州奥晨房地产有限公司拥有健全完整的组织架构、科学合理的管理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、新世界地产在内的业界精英，其蓬勃的生机、活力以及所蕴涵的创造力，必将使奥晨地产在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的新生力量！ 奥晨地产在以创新求发展的同时也不忘将产品品质和控制成本放在各项工作中的重要位置。致力于将打造精品楼盘与向市场提供性价比优良的产品完美相结合。以规模、速度、效益为宗旨，有效地提高在市场的竞争力。以品质、创新、服务为导向，赢得市场的认同和口碑。 奥晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首届广东青年五四奖章。其创办的奥迪玩具实业有限公司、奥飞文化传播有限公司，均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作欢乐、传新成就未来，正深刻的影响和推动着整个国内行业的发展。 二、项目投资环境与市场研究 （一）立足石湾，辐射周边 项目位于石湾，辐射石龙、石排、石碣、茶山等区域市场。通过项目一二期的销售，龙湾新城赢得了广大客户的青睐，也增加了三期及未来更多产品对于客户吸引力。 （二）石湾镇投资环境 1、区位优势 石湾镇位于广东省惠州市西南端，地处惠州、东莞、增城三市交界，面积83平方公里，总人口13万多人，其中常住人口5.1万人，外来人口8万多人，是博罗县三个中心镇之一，素有“罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。 石湾镇毗邻港澳，东距惠州、南至深圳、西达广州均为70公里。石湾镇交通便利，区位优势突出。黄金水道东江绕镇环流，上溯惠州、河源，下出珠江口，直达广州、香港。国道324线、广惠高速以及规划建设中的从莞高速、广汕铁路贯穿全境并设有互通口；石湾东江大桥、罗浮山东江大桥和建设中的沙河大桥飞架南北，连通东莞市石龙、石排等发达乡镇；石湾大道、明月大道、飞鹅大道和建设中的振兴大道，连接县内福田镇、园州镇以及广州市增城区三江、石滩等周边乡镇。交通网络四通八达，到惠州、深圳、广州等城市均只需1个小时左右的车程，已完全融入珠三角1小时核心经济生活圈。 水路通过东江航道，上可至博罗、惠州、河源，下可出珠江口至广州、香港等地。镇内有年吞吐量50万吨的石湾集装箱码头，货轮可直达香港，货物进出口运输十分便利。 2、经济发展 近年来石湾镇经济发展迅猛。2009年，全镇完成生产总值34.7亿元，实现工业总产值82.7亿元，规模以上工业产值56.6亿元；农业总产值4.2亿元，镇级财政可支配收入2.3亿元，农民人均纯收入9200元，城镇居民人均年收入15250元，完成税收21768万元，完成固定资产投资10.45亿元，金融机构储蓄存款余额23.4亿元。 3、科技园区培育目标客户 科技产业园位于石湾永石大道旁，分为科技产业区6600亩和黄西工业区1000亩，预算总投资为1.2亿元。目前已有2800亩土地完成“三通一平”建设，引进入园的外资企业有4家。科技产业基地以高起点，高标