个人住房贷款楼盘调查报告1.doc

TOC \o "1-3" \h \u 27320 房地产开发贷款及个人住房贷款有关情况调查 - 1 - 24022 房地产行业信贷风险评估报告 - 4 - 21062 个人住房贷款楼盘调查报告1 - 38 - 房地产开发贷款及个人住房贷款有关情况调查 一、基本情况 2012年1—6月，我市固定资产投资额898.95亿元，增长率20.6%；房地产投资完成额89.09亿元，增长率9%，其中：住宅70.14亿元，增长率16.9%；商品房销售额50.18亿元，增长率为-4.1%，其中：住宅44.24亿元，增长率为-6.8%；商品房施工面积2040.3万平方米，增长率22.2%，其中：住宅1661万平方米，增长率23.8%；商品房竣工面积159.6万平方米，增长率60.6%，其中：住宅162.9万平方米，增长率56.6%；商品房销售面积129.6万平方米，增长率为-10.7%，其中：住宅117.7万平方米，增长率-12.6%；商品房待售面积138.5万平方米，增长率294.6%，其中：住宅109.4万平方米，增长率314.4%。 自国家对房地产市场实施调控以来，我市房地产市场交易也出现了一定的降温趋势，一季度房地产市场成交量同比大幅下降，但二季度以来，房地产市场有所回暖，成交量逐月上升，但较上年还处在下降水平，根据我市房地产交易处提供的数据，本年二季度商品房销售额有较快回升，1-6月成交达到50.18亿元，增长率也从一季度的-23%回升到6月末的-4.1%。但商品房待售面积继续增加，达到 138.5万平方米，增长率294.6%，说明房地产开发企业库存压力仍然较大，目前增长的市场成交量还是主要用于消化库存，房价不会快速上涨。 以上情况表明，在房地产调控政策未见有明显松动迹象下，房地产市场由于刚性需求造成回暖迹象，但房价未有明显上涨，在国家大的政策背景不变的背景下，这种状况仍会持续，预计近期内仍不具备大幅变动的动力。 二、7月份，全市房地产开发贷款及全市个人住房贷款变化情况 （一）7月份，全市房地产开发贷款变化情况 7月份，全市房地产开发贷款下降6500万元，同比减少34470万元，环比下降25290万元。 （二）7月份，全市个人住房贷款变化情况 全市个人住房贷款7月份新增39378万元，同比增加43707万元，环比增加2546万元。 三、房地产开发贷款新增额变化的主要原因 （一）房地产开发贷款新增额减少的主要原因 1、2012年国家把握稳中求进的总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。以“限贷、限购、限价”为主要特征的房地产市场调控取得了一定的效果。如济宁工行7月份没有发放开发贷款，仅收回5500万元，造成房地产开发贷款余额的下降。 2、从我市上半年房地产投资规模看，房地产投资、施工增速、新开工面积均出现大幅回落，表明房地产行业经过持续的调控，已经告别高速增长的时代。 3、各行提升房地产客户的准入门槛。 如建行适度支持GDP150亿元以上、城镇人均可支配收入12000元以上、财政收入15亿元以上的经济发达县（市）和部分直辖市、省会城市、一级分行所在城市周边县（市）；适度支持旅游热点城市、边贸地区、小商品集散地等经济活跃的县级及以上城市，建总行对于房地产客户的准入实行名单制管理。 4、当前房企普遍都持有谨慎投资的态度。一是国家房地产政策不明朗，二是房地产开发强企业受到资金的制约，商品房库存量较大，企业继续扩大投资的意愿不强。 （二）房地产开发贷款新增额减少的个案分析 房地产开发贷款新增额减少主要原因（以一家大型银行为例）是： 2012年，该行先后收回济宁怡景地产有限公司等8户房地产企业项目开发贷款14284万元，仅发放山东中亿集团济宁置业有限公司4000万，净减少10284万元。 1、7月份，该行授信客户山东圣都置业有限公司贷款减少4500万元。该客户为2010年3月中行为其开发的奎星湖花园A区建设项目发放11000万元项目贷款，该项目于2010年下半年开始预售，正常情况下，该规模的房地产项目若销售顺利，2年内即可回本并偿还银行借款，借款人出于自身成本等因素的考虑，选择将销售资金偿还银行借款，故贷款减少。 2、截止目前，该行发放房地产开发类贷款3笔，金额9000万元，期限3年，涉及公司一家，为山东中亿集团济宁置业有限公司。 贷款余额较年初增加4000万元，增幅80%，主要原因系按项目工程进度计划投放。 中亿公司具有房地产开发二级资质，目前在微山开发房地产项目一处即微山星月城房地产项目。该项目总投资28614万，规划用地75914平方米，建筑面积125788平方米，计划建设总户数964户。目前工程建设及销售情况良好。 价格走势。微山星月城项目以住宅开发为主,2011年9月第一次开盘