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中国城市住房价格变动影响因素分析 许光建,魏义方,戴李元,赵 宇 (中国人民大学公共管理学院,北京 100872) [摘 要] 近 10 多年来,我国房地产业高速发展, 住房市场价格呈现持续上涨的特征。本 文运用聚类分析方法,依据房价波动情况,将全国 35 个大中城市划分为三类。在此基础上,从 全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析,通过回归分析得出以下结论:除了地价、居 民 收入、信贷规模等宏观性的影响因素外,城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入 也在 一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。 [关键词] 住房价格;变动趋势;聚类分析;影响因素 [中图分类号]F293 ·3[文献标识码]A[文章编号]1000-596X (2010) 08-0005-10 一、对 1999 年 以来中国城市住房 市场价格变动趋势的回顾 随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断 加速,城镇住房市场化改革在不断推进。1998 年 全面实施的住房制度改革,基本结束了传统的计划 经济体制下具有显著福利性的住房分配制度,加快 了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的 改革进程。随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用 权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完 善,我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展 经过 10 多年的发展,我国的住房产业市场化 程度不断提高,住房投资在 GDP 中的比重越来越 高。根据有关统计资料, 2009 年商品住宅投资占 全社会固定资产投资的比例达 11 ·39%,住房产业 已逐渐成为我国的支柱产业之一。但与此同时,住 房的销售价格也持续上涨。1999 年,全国城镇 (不含我国的台湾、香港、澳门地区,下同)平均 房价仅为每平方米 1 857 元,到了 2009 年,平均 房价就超过了 4 000 元, 10 年间上涨了 2 ·4 倍之 多。分年度来看, 2004 年涨幅最大, 同前一年相 比的住房销售价格上涨了 9 ·4% 。此后房价涨幅有所放缓,在 2008 年末还一度出现了近 10 年来房价 的首次回落。但是,到 2009 年,房价又迅速回升。 无论是绝对价格,还是相对变动,近期的住房价格 均处于高位运行阶段。表 1 和图 1 显示了 1999 年 以来住房价格的变动趋势。① 以下通过近年来房 价收入比、房价租售比、竣 工面积与销售面积比等关键指标进一步考察和评价 住房价格波动情况。 (一)房价-收入比的变动趋势 房价-收入比(PIR)是衡量住房价格水平高 低的重要指标。按照世界银行的研究报告,发达国 家房价收入比一般在 1 ·8 ∶1~5 ·1 ∶1 之间,发展 中国家在4 ∶1~6 ∶1 之间。[1]我国 1999—2008 年城镇房价收入比波动情况如图 2 所示。整 体上,近 10 多年来,我国房价收入比在 6 ∶1~7 ·5 ∶1 之 间。2003 年以前,房价上涨并不明显,但与此同 时居民收入快速提高,城镇居民房价收入比在相对 较低水平上小幅波动,这一时期居民的住房支付能 力相对较强。进入 2004 年以来,居民收入水平的 大幅提高并未提升住房负担能力,房价收入比大幅 跃升,并在 2009 年达到最高比 7 ·87 ∶1。中国城 镇居民住房支付能力的显著下降,房价高速增长无 疑是一个重要的推动因素,但是,随着人们生活水 平的不断提升, 由对面积、性能等住房品质要求的 提高所带来的影响亦不容忽视。 (二)房价-房租 比变动趋势② 住房作为投资品,是家庭财富的重要组成部 分,购买住房可为投资者带来投资收益,住房租赁 则反映了更基本的住房需求,合理稳定的租售比显 示住房价格背后的有效需求支撑。从这个角度来 看,住房销售价格与租赁价格之比也是一个重要的 衡量价格波动的指标。在健全的房地产市场中,销 售市场与租赁市场需协调平衡发展。从图 3 可以看 出,在住房市场化初期,住房租售指数比均大于 1,表明住房租赁价格上升幅度大于销售价格上升 幅度。但 2004 年以后,住房销售价格迅速上升并 长期维持在较高的涨幅水平;与此同时,租赁价格 上升速度逐渐回落,租售指数比低于 1 以下,售价 增长速度快于租价增长速度,租售价格增速之比趋 于缓和。近年来,住房交易市场需求超过租赁需