解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望.docxVIP

中国 | 2020年9月 研究报告 解构深圳发展40年 与办公楼市场格局展望 值深圳经济特区成立四十周年之际，回顾深圳城市发展的伟大成就，一个边陲小镇经过短短四十年的发展便成为全国的经济重镇和国际化创新城市，其根本原因正是深圳作为经济特区能够力行改革、坚持开放、敢闯敢试、勇于创新。深圳的经济体量目前位列全国第三，高速的经济增长吸引了大量的人才与劳动力，造就了深圳这个国内最具移民精神的城市。在这片远小于其他超大城市和特大城市的土地上，深圳以“深圳速度”不断地刷新“深圳高度”，并通过大规模的基础设施建设提升城市功能，如今已然成为一座宜居宜业的国际性都市。 深圳办公楼市场在经历二十余年的发展后越来越呈现“多中心”的趋势。“多中心”不仅意味着更多的产业载体，还能够大幅提升非核心区及城市近郊的土地价值，促进土地的高效利用，并引导城市不同区域的平衡发展。我们估计目前的新兴商务区将加速发展，并有望在2025-2030年间趋于成熟，而高新技术与金融这两大主导产业的特征与“多中心”发展格局的契合意味着深圳办公楼市场将延续供需两旺的发展格局。 夏春毅 深圳董事总经理仲量联行 | 仲量联行 改革是深圳发展的最大红利 作为改革开放的窗口，深圳经济特区在四十年中所取得的经济成就完美诠释了改革开放与制度创新如何促进经济发展。特区成立之初衷即是我国改革开放的试验田，肩负着为改革开放投石问路的历史使命：在特区行之有效的改革实践将被推广至全国，而不甚成功的实践所带来的负面影响则被限制在特区之内。这一精巧的制度安排减小了改革对中国经济可能造成的潜在风险，降低了改革的试错成本。因此，特区在新的改革尝试时可以更为大胆，中央在给予特区政策支持时顾忌也会更少。 改革开放初期，在中央的支持下，深圳经济特区通过对要素市场和商品市场的价格改革初步形成了市场调节为主、计划调节为辅的经济体制，在当时的历史环境下，最大程度地发挥了市场有效配置稀缺资源的作用；特区还引入了“三资”企业，积极探索所有制改革的方向，同时引进相对先进的生产技术与管理经验；而向外向型经济的转型更是为特区打开市场，使深圳直接参与全球化分工。在这一系列开创性的改革实践中，深圳市的地区生产总值（GDP）在八十年代以年均近40%的速度飞速增长。 由于深圳经济特区在1992年被授予了特区立法权，再加上深圳作为计划单列市所拥有的经济管理权限，深圳市政府开始主导特区的改革与经济工作。在经历了一段时间的摸索后，市政府逐渐淡化其经济管理者的角色，而致力于创造公平竞争的市场环境、大力支持民企发展，深圳逐步形成了以民营经济为主体的混合所有制经济。政府角色的转变与所有制结构的优化为九十年代的深圳带来了年均25%的GDP高速增长，也正是在这一时期，深圳的经济体量迅速超越全国多个省会城市和区域经济重镇。及至世纪之交，深圳在经济体量上已成为我国内地第四大城市。 随着全国经济体制改革基本完成以及深圳在区域经济中的作用愈加重要，21世纪以来，围绕深圳的制度创新进入了新阶段。当地政府层面，除了继续营造良好的市场环境外，产业规划也成为一大工作重点，当地政府通过政策引导深圳的产业结构优化，奠定了深圳创新驱动的发展模式，令深圳的经济增长在过去20年长期高于国内主要城市。中央政府层面，深圳成为诸多国家战略的重要支点，CEPA、前海自贸区、粤港澳大湾区、以及中国特色社会主义先行示范区，无一不凸显深圳的重要战略地位，也同时赋予了深圳在新时期继续深化改革、引领制度创新的历史任务，深圳将在这一过程中不断迎来新的发展机遇。 | 解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望 四十年间部分重大改革措施 1986 《深圳特区国营企业股份化试点暂行规定》 进行国营企业股份化的试验，推进深圳经济特区的经济体制改革 1987 《深圳经济特区土地管理体制改革方案》 在全国率先开放土地市场，分离土地所有权和使用权 1983 《深圳市实行劳动合同制暂行办法》 率先实行劳动用工合同制，打破“铁饭 碗” 1988 《深圳经济特区住房制度改革方案》 在全国首次提出“以卖为主、鼓励职工买房”的观点，率先停止住房实物分配，开始住房分配货币化的进程 ? 1995 ? 2000 ? 1985 ? 1990 1980  1984 工资体制改革 率先实行结构工资制，改革劳动分配制度  1992 《关于授权深圳市人民代表大会及其常委会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定》 深圳被授予“特区立法权”，坚持立法决策和改革决策相结合，进行合理制度设计，保障推动改革创新。 1980 《广东省经济特区条例》 标志着中国第一批经济特区的正式诞生 1984 物价改革 取消粮票，实行议价， 实现粮食经营从计划经济到市场经济的转变 资料来源：仲量联行 | 仲量联行