［精品］河南新密商业地产项目定位报告.doc

河南新密商业地产项目定位报告.doc 目 录 TOC \o 1-2 \h \z 一、项目定位 ３ （一）、品牌形象定位 ３ （二）、业态定位 ４ （三）、商圈定位 ６ （四）、价格定位 ８ （五）、规划设计理念定位 18 （六）、规划布局定位 21 （七）、建筑设计定位 27 （八）、交通系统定位 33 二、目标客户群定位 36 （一）、消费者 36 （二）、经营者 38 （三）、投资者 38 三、营销推广定位 39 （一）、名称定位 39 （二）、营销策略定位 41 （三）、营销主题定位 42 （四）、产品差异化定位 43 （五）、宣传推广定位 45 四、经营管理定位 47 （一）、经营管理策略 47 （二）、经营管理目标设计 47 （三）、经营管理限制条件 48 （四）、经营管理效果测评 48 一、项目定位 （一）、品牌形象定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型SHOPPING MALL 一个好的产品必须有其鲜明的定位，才容易被市场认可和接受。 本项目将汇聚市场上最流行的时尚品牌，包括服饰、饮食、娱乐、休闲等。在业态布局方面也将脱离传统的业态布局，采用目前国内最流行的业态组合模式，根据时尚、潮流的元素进行不规则性分布，即以主力店、品牌旗舰店等的规则分布带动其它同档次不同类型业态的不规则分布，使消费者在这里充分体验到“逛的乐趣”和“发现的乐趣”，突破纯购物商场的概念，增加娱乐休闲和餐饮业态的分布比例，真正把本项目打造成新密的商业航母、时尚购物公园，使之成为人们休闲、娱乐、购物的首选。 打造新密市全新的商业模式 提升新密市整体商业的经营水平、改善当地购物环境 满足新密及周边县、乡、镇多层次居民的消费需求 形成一种可以复制的商业模式，进行可持续经营与 （二）、业态定位 1、业态比例定位 购物（40%）、休闲娱乐（25%）、餐饮（25%）、配套及其他（10%） 2、业态细化定位 购物中心业态细化表 业态 内容 比例 购物 主力店：综合超市 次主力店及一般品牌散户：品牌服饰、家电专卖、儿童用品、音影图书、家居家饰、建材装潢、通讯器材等 40% 休闲娱乐 洗浴中心、KTV、多影厅电影院、健身中心、攀岩、美容美发、演艺吧、游戏中心、桌球室、棋牌室等 25% 餐饮 特色餐饮：美食广场、风味餐厅、酒吧、茶艺馆、咖啡吧、西餐厅、快餐厅等 高档餐饮：酒楼、茶楼等 25% 配套及其他 咨询处、医疗点、银行、邮政、证券、汽车展厅等 10% （三）、商圈定位 一般来说，一个Mall的有效商圈达200～300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。 新密项目的商圈就是以项目为中心，项目能够对消费者的消费行为产生直接影响的范围。根据产生影响的直接程度，可以分为核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和辅助商圈（第三商圈）；新密项目现规划商业面积为65000平方米。按照购物中心规模分级为大型购物中心。根据大型购物中心第一商圈交通距离为10分钟，第二商圈为15分钟，第三商圈为30分钟的划分标准。 我司认为： 第一商圈辐射区域及半径：新密市区（主要为东区和西区）辐射半径约5-6公里，辐射人口约15万人。 第二商圈辐射区域及半径：新密市周边各个乡镇（13个乡镇）辐射半径约20-25公里，辐射人口约80万人。 第三商圈辐射区域及半径：新密市周边县市（如：新郑、禹州、登封、荥阳、郑州、巩义等）辐射半径约40-50公里，辐射人口约300万人。 商圈内消费群体支撑程度： 第一商圈支撑65-70%的消费人群； 第二商圈支撑25-30%的消费人群。 第三商圈支撑 5%左右的消费人群。 （四）、价格定位 1、价格依据条件 （1）、以现阶段市场价格状况为基础； （2）、以现有市场资料评估出本项目第一层的价格； （3）、本价格的分析、结论只供现阶段参考，随着工程、销售、招商工作的开展，会对售价做相应调整； （4）、所述金额均以人民币为单位。 2、价格因素分析 （1）、个别因素分析 A、本地块规划为纯商业用地，拟建2-3层建筑，预计可售面积为65000㎡，具备地面停车场； B、项目位于新密市城市重点规划区——城西组团，目前此区域无大型配套商业，仅少量临街街铺及一大型酒店，项目周边商业氛围冷淡； C、项目规模大，适合多种商业业态的组合，结构适应性强，可填补市场高档次消费及一站式购物的空白点； D、项目四面临街，有良好的展示面，部分商铺可以设为街铺，实现商铺价值的最大化。 （2）、区域因素分析 A、项目北面以餐饮为主，有少量办公用品；东面以休闲、餐饮为主；南面为青屏广场