万科房地产营销的策划中心培训营销的策划的方案的案例汇编.pptVIP

20206/15 万科集团营销策划中心2016年培训会议 营销策划中心——唐胜涛 20206/15 万科集圆营销管理培训 第一节房地产产品策略 第二节房地产价格策略 第三节房地产渠道策略 第四节房地产推广策略 第五节商品房销售管理 第一节房地产产品策略 、房地产产品的整体概念 物业实体及无形服务 1、核心:目的、利益 2、形式:质量、区位、建筑风格、规格(面积和户型结构)、设施、实用率、 绿化率(环境)、会所、命名和标志、品牌 3、附加:服务(售前、售中、售后) 附 加 2020615 房屋面积 预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积 房屋建筑 墙勒脚以上各层的外因水平投影面积。(包括阳台、挑廊、室外楼梯等,且只有上盖,结构牢固、层高2。2米以上《含 房屋建筑面积==套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 共有建筑面积==各产权人共同占有或共同使用的建筑面积(以一定的方式在各产权人之间进行分配) 房屋使用面积:房屋户室内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投彩计算。 2020615 计算全部建筑面积的范围(部分): 1、单层、二层以上(各层) 2、楼梯间、电梯井等 3、斜面结构屋顶高度在2。2米以上 4、全封闭阳台、永久性结构有上盖的室外楼梯 计算一半建筑面积的范围(部分) 1、未封闭阳台 无顶盖的室外楼梯 2020615 共有建筑面积的内容 公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、地下室(2。2),以 及为整幢服务的公共用房、管理用房 2020615 第二节房地产价格策略 房地产价格的征 1、房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格可以是交换的价格,也可以是使用的代价 3、房地产价格是长期考虑下形成的 4、房地产的价格易受交易主体之间的个别因素的影响 5、房地产价格受区位影响很大 二、影响房地产价格的因素 供给与需求因素 2、经济因素:国民经济发展水平、物价水平、居民收入、利率、储蓄和消费水平等 3、自身因素:位置、地质条件、面积、日照、景观、结构等 4、政策因素:住房制度、土地制度、城市规划、税收等 5、环境因素:噪声、污染、卫生、景观等 6、人口因素 7、社会因素:社会稳定、治安、城市化 8、心理因素 企业外部因素对产品定价的影响:市场供求关系、社会经济状况、顾客需求、竞争者行为、政 企业内部因素对产品定价的影响:产品成本、产品特征、销售渠道与促销宣传,企业的整体营 与策略 2020615 三、房地产价格的形式 土地价格、建筑价格、房地价格 销售价格、租赁价格 市场调节价、政府指导价、政府定价 总价、单价、楼面地价 抵押价格、课税价格、征用价格 起价、成交价、均价 四、房地产定价的方法 成本导向定价法 需求导向定价法 竞争导向定价法