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万科企业资本结构分析  整体框架 ■房地产行业背景分析 ■企业负债结构分析 企业股权结构分析 ■企业产权比率分析  房地产行业背景分析 1、行业供需分析 图8实际“刚需”的构成变化(百万套) ■学生 2011 2012 数据来M:CPC,燕尼塔公司 房地产市场需求潜力巨大,处于紧平衡状态,即累积新增住宅供给尚 不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。  9年以来累积住宅供给和累积潜在刚性需求 百万套 ■累积住房销售套数累积新增城市户数 9200120032005200720092011201320152017 EIC,莫尼塔公司 未来几年的房地产市场供需缺口长期不能闭合,潜在刚需的增加和住 宅供给的相对不足,仍然是房地产市场的主要矛盾  新增实际刚 房价环比 30% 新增潜在刚需 住宅成交均价国比(右轴) 商品房销售面积同比( 10 轴领先1个月) 100% 需求增 50% 自 888 数据来漯:CEC,莫尼塔公司 由图可以看出来,房价上涨压力在供需缺口和房价预期的共同作用下持 续增强,房价虽然在变动,但是房价环比依然上涨,这说明现在的房地 产市场还是供不应求的,房地产市场还是依然具有发展前景和动力的 同时这也解释了为何房地产企业敢于高负债经营,产权比率偏高  ■2、行业政策分析 主要政策方向 对房地产产业的整体表述(摘要 “九五”计划纲要 加快住房离品化的步推进住房制度改草,建设“安居工程”, 如快住房商品化的步伐 “十五”计划纲要 提高减乡居民的居住基本建立符合社会主义市场经济要求的城 镇住房新体制,提商城乡居民的居住水平 城乡居民居住水平稳以普通住房为主的住房供应休系更加健 十一五”规划纲要 步提高,房地产市场金,住法保制度蕊本,城居民居 寺续健康发展 要完菩符合国情的住房体制机制和政策体 系。住房问题涉及人民群众的切身利益,必 形成合理的社会预期和有效的调控体 十二五”规划纲要建议制投机需非促进丢,要强级政府职责,加大保障性安居 合理引导住房需求 房地产业平稳健康发 给。合理引导住房需求,抑制投机需求,促 进房地产业平德健康发展。加强市场监 规范房地产市场秩序,抑制投机需 求,促进房地产业平德健康发展 政府政策调控对房地产行业的影响巨大。政府希望房地产行业保持平稳 健康发展的态势,加强对各方面的调控,这对企业的融资带来了一些压  3、经济政策与货币政策一行业流动性分析 (1)利率 鬥2自12年“月越,中国重澌进入放桧周期 美联日标利率 中国基利率(右 … 2D09 210 拐来源:HC,萁尼塔公和 自2008年以来,中国经历了三个阶段,分别是刺激、紧缩及在放松的阶段。 我国目前处于第三个阶段,也就是新的放松周期之中。整体上来说央行政 策以谨慎为主,适度宽松。而宽松的政策就直接降低了房地产企业的外部 融资成本。  2、货币政策 货币政策趋于谨慎,但仍然处于放松区。与2008-2011年的情况相比 近两年的政策显示,我国已经决定和全球的普遍宽松政策的原则脱离开来。 自2012年7月以来,中国通胀持续回落并没有诱发降息的操作,存准工具 也不再使用,这些表明我国的货币政策更为谨慎 平稳,我达到13% 中性预期 24 广义货币, 卫% 时反映现实和 在购买力 中少小少中少小炉小少少少心 数捐米便:CC,尼整公可 货币政策是整体宽松,但趋于稳健,且与经济形势的发展变化相适应。这 样的宏观经济政策增加了房地产企业的的融资难度和成本,日趋谨慎的货 币政策会降低流动性,房地产企业的爆发式増增长未来难以重现  图46等调后商品房销眚面积(左轴,对数刻度 百万平方米 y=00177x-633.9 19y 2n3 0120 数米:HC。莫尼塔公司 从这个图也可以看出来,商品房的销售面积在不断的增长,但是增 长的速度在不断下降。从整体的行业分析看来,房地产业的发展前 景较好。但是,我们必须看到,虽然市场还存在供需的缺口,但是 这块蛋糕在不断的缩小;行业在不断的增长,但增长的速度在放缓  、负债结构分析 万科企业简化资产负债表 2010 流动资产 130323279449 0732201 282646654855 362773737335 442046585200 非流动资产7285275380 10116819541 16027877740 37158738291 资产总额137608554829 215637551741 296208440030378801615075