中国物业管理的发展历程[汇编].pdfVIP

中国物业管理的发展历程 姓名：那爱慈 宁夏大学资源环境学院 宁夏银川市 750021 摘要：我国物业管理经过 23 年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期， 这其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进，我国的物业管理已经逐步走向正轨，并 涌现了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高， 并且成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分。 关键词：物业管理；发展历程；我国；法治；规范化； １９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这 是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州，从南方到北方，物业管理公司大 量出现。1994 年，建设部颁发了 《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应 当推行社会化、专业化的管理模式。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理 体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管 理总局制订了 《物业管理委托合同文本》，建设部制订了 《业主公约示范文本》， １９９９年１０月制订了 《前期物业管理服务协议》。　这些规范性文件有效地推动了物 业管理事业的发展。据不完全统计，全国物业管理企业已超过２万家，从业人员超过２０ 万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０％以上。 【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20 世纪 20 年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。房地产 业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务 管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理 起源于 19 世纪 60 年代的英国，工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房 屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成 为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施 的简陋， 环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化，严重影 响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理 办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习。这就是早期 “物业管理”。1885 年， 英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令 《1885年工人阶级 住宅法》。1868 年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会，它实际上可视为一个 “准” 全国性的物业管理协会。 2.2 现代物业管理的形成 【1】 19 世纪末 20 世纪 30 年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为 组织：①1908 年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization, 简称 CBM）; ②建筑物主组织（Building Owners Organization,简称 BOO）；建筑物业主理 人员协会（Building Owners and Managers Association,简称 BOM）。19 世纪末 20 世纪初， 垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带 来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮，加速了美国城市化和规模化进程，促进 了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的 日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩 天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应 这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求，对楼宇提供统一的管 1 / 4 理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。 3 中国物业管理发展历程 3.1 中华人民共和国成立前的物业管理 20 世纪 20 年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。房地 产业的发展带动物业管理市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、 服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 3.2 中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 1949 年新中国成立后，城市土地及房屋逐步转为国家