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第一篇 宏观经济背景 及长沙商业地产市场分析 第一章 宏观经济背景 第一节、长沙市总体概况 长沙，中国中部地区一个充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市， 一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，有着优良的发展环境。 长沙，总人口 613 万，总面积 11819 平方千米。其中市区常住人口 199 万人，市区面积 556平方千米，建成区面积186平方千米。 根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至 2890 平方千米，至 2020 年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。 根据 2004 年统计，长沙经济总量达到 1108.85 亿元，经济增速创近 11 年来新高，按可 比价格计算，全市 GDP 增长 14.8%，增幅比上年快 0.8 个百分点；人均可支配收入突破万元 大关，达 11021 元，在全国省会城市中排第 6 位，比上年增长 11.0%；城市居民人均消费性 支出达 9032 元，在省会城市中由上年第 4 位上升到第 3 位，比上年增长 8.4%，恩格尔系数 为 33.4。2004年长沙城市居民人均工薪收入达 8347 元。 第二节、长沙市宏观经济运行状况 一、地区生产总值 2004 年，长沙长沙市 GDP 总量突破千亿关口，达到 1108.85 亿元，经济增速达到 11 年以来的最高，人均GDP超过2000美元。在26个省会城市中升至第13位。 二、第一、二、三产业数量 2001-2004年经济增量结构中，第一、二、三产业增加值年平均增幅分别为4.6%、16.1% 和12.1%。 三、国内房地产开发景气指数 2004年12 月份，“国房景气指数”为105.32，比11月份上升0.23点，比2003年同 月下降0.91点。 四、商业地产按揭政策 借款人申请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１ ０年，所购商业营业用房必须为竣工验收的房屋。 1 五、固定资产投资总额 2001年——2004年全社会固定资产投资年均增长35.7%。 六、房地产业所占比重 长沙市房地产业在第三产业中的比重为5%。其总量规模与长沙市的人口规模和经济规模 相比明显偏小，从长沙发展规划以及长株潭一体化长远发展规划来看，房地产业有着极大的 发展空间和良好的发展前景。 七、社会消费品零售总额 在会展经济的带动下，2005年1月份长沙市实现社会消费品零售总额57.11亿元，同比 增长15.0％。 八、居民消费价格指数 2004年全国居民消费价格比上年上涨3.9%。 九、商品住宅价格指数 2004 年，长沙市共成交商品房 38671 套，成交面积 450.22 万平方米，成交金额 99.17 亿元，又创历史新高，分别比 2003 年同期增长 44.69%、50.44%和 57.03%，增幅较大，增速 加快。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住 房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。 十、长沙居民储蓄存款余额 据人民银行长沙中心支行最新统计数据显示，到 11 月末，湖南省居民储蓄存款余额为 3545.7 亿元，比上月增加 15.9 亿元，比年初增加 424 亿元。其中，长沙市居民储蓄存款余 额为788亿元，比10月增加3亿元。 第二章 长沙房地产市场总体供求现状（未含星沙） 2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺 盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增 2 幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。 一、长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于