新项目专业策划案样本.doc

目 录 第一部分：项目分析 项目概况 项目标优劣势分析 项目标优势分析 项目标劣势分析 三、项目标SWOT分析及对应营销对策 项目标SWOT矩阵分析 对应营销对策 第二部分：项目定位 项目目标市场定位 项目目标用户群定位 三、项目物业形象定位 第一部分：项目分析 项目概况 观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展出资兴建商品住宅项目。现依据相关图文资料及实地调查结果整理其概况以下： 观海台项目概况一览表 序号 项 目 内 容 1 地理位置 南山商业文化中心区28号地块 2 占地面积 37415.2 3 建筑面积 133218.27 4 面积分布 商业面积（5910 M2），住宅面积（ 肉菜市场（1500 M2），小区服务中心（300 M2），托儿所（ 5 建筑规模 9栋27座 6 建筑风格 新古典主义 7 建筑结构 住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构 8 建筑类型 小高层、高层结合，一梯2~4户 9 层 数 由南向北9、12、18层 10 户 数 913户 11 车库及车位 花园式车库，共618个车位 12 户型及面积 2房2厅~5房2厅 面积：80.61平方米~327.03平方米 13 主导户型 2房2厅、3房2厅、4房2厅 14 主导面积 105~170平方米 15 园林计划 中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化 16 工程进度 20XX年10月15日开工，现已封顶，20XX年完工入伙。 17 周围交通 紧邻计划中后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。 公交建设落后，周围现在尚无大巴上落站，乘车往返市区很不便。 现在经后海路公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。 18 小区配套 周围地域现在配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。 依据中心区计划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。 19 周围景观 东面：一览无遗开阔海景； 南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区计划景观； 西南：有计划中学校及运动场景观； 北面：中心区际展览中心景观。 20 周围环境 小区周围现在为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。 21 会所设施 游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、 二、项目优劣势分析 项目优势分析 依据项目现场和周围环境情况显示，本项目拥有本身部分优势，具体而言，关键有以下几方面： 地处南山文化中心区，易受市场关注 南山商业文化中心区东区未来将建成二十一世纪最具现代化气息，深圳最大纯滨海住宅区。项目在南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。伴随南山区发展、西部通道建设，和周围地域计划开发不停完善，该区升值潜力将日益显现。 濒临深圳湾，海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目标独特优势和卖点。 高尚滨海大小区初具规模 项目周围已初具规模著名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质小区形象深入人心，在南山以至深圳全部含有相当著名度。高尚滨海小区已初具规模。这对二次置业者将产生极大吸引力。 相对邻近楼盘，本项目标位置是小区组团内最好 本项目东面和海相邻，北面和计划中展览中心一路之隔。南面是平静高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在小区组团内位置优势很显著。 5、 新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区独树一帜 项目采取半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大四合院，营造了传统亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好交流空间和平台，表现了以人为本计划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，计划以自然为本色中式悠闲庭园。使生活在本小区住户能够放松心情，陶冶性情。本项目标独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽风景。 实用性强、利用率高中式功效性水景园林 现在市场上楼盘园林设计大部分是以满足观赏为主风格性园林，实用性不强，可利用率低。本项目发展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林计划成为实用性强功效性园林。这种体贴入微园林计划将成为本项目标独有卖点，获取市场认同。 户型结构合理，南北通透，景观优势显著 项目标户型设计空间感强，住户活动空间大，功效独立，开放空间和私密空间分离，项目座北向南，所以户型大多南北通透，采光良好。兼之项目近海，住户将享受清新、洁净自然风，这在深圳是比较少见一个优势。 “街坊式”会所，利于使用及自由沟通 本项目计划